De kosten van een mede-eigendom worden door alle mede-eigenaars betaald volgens de in de basisakte vastgestelde quotiteiten. Maar soms is een appartement onverdeeld eigendom en behoort het toe aan meerdere mensen. Bij wie kan men in dit geval aanspraak maken op betaling van de kosten?
Wat is een onverdeeld goed?
Wanneer meerdere personen hetzelfde recht hebben op een goed in gelijke of ongelijke delen, zonder het precieze aandeel van elk van hen te kunnen bepalen, dan wordt gezegd dat deze personen ‘in onverdeeldheid’ zijn en dat het eigendom in bezit een onverdeeld goed is.
Er is sprake van vrijwillige mede-eigendom indien deze personen uit vrije wil een gezamenlijke aankoop hebben gedaan (bv. een echtpaar dat een flat koopt). Er is sprake van incidenteel mede-eigendom wanneer bijvoorbeeld verschillende kinderen bij een nalatenschap een gemeenschappelijk huis erven. De mede-eigendom wordt hun hierbij opgedrongen zonder dat zij daarvoor hebben gekozen.
Wie betaalt de kosten van de mede-eigendom voor een onverdeeld goed?
De kosten van een mede-eigendom kunnen normaliter van elke onverdeelde eigenaar worden gevorderd. Iedereen wordt geacht de heffingen te betalen volgen zijn/haar aandeel. Indien één van hen het geheel van de lasten voorschiet, is het aan hen om overeen te komen deze onder elkaar te verdelen en ligt het niet aan de syndicus om dit te doen. In de praktijk worden deze heffingen soms aangevochten, omdat sommigen van mening zijn dat zij ze niet hoeven te betalen.
In principe zijn onverdeelde mede-eigenaars hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de lasten. In de praktijk is het raadzaam een vertegenwoordiger van de onberdeeldheid aan te wijzen die de lasten aan de mede-eigendom betaalt en die het vervolgens met de andere onverdeelde belanghebbenden eens wordt over de verdeling van deze lasten.
Bijzondere gevallen waarin een van de onverdeelde mede-eigenaars het onroerend goed bewoont
- Een van de leden van de onverdeelde mede-eigendom mag de woning bewonen indien hij het akkoord heeft van de andere onverdeelde mede-eigenaars. Hij betaalt hen meestal een vergoeding. Er kan tussen hen een overeenkomst bestaan volgens welke de bewoner alleen de lasten betaalt, maar wettelijk blijven alle onverdeelde mede-eigenaars betrokken bij de lasten van de mede-eigendom.
- Wanneer het goed wordt verdeeld tussen een vruchtgebruiker en een volle eigenaar, dicteert de wet dat de lasten onder hen worden verdeeld. Grote herstellingen zijn de verantwoordelijkheid van de volle eigenaar en de onderhoudskosten van het eigendom zijn voor de vruchtgebruiker. In de praktijk is de wet niet altijd nauwkeurig genoeg en kunnen er discussies ontstaan over wie wat betaalt, waardoor de betaling van heffingen soms wordt geblokkeerd.
Hoe bescherm je jezelf als mede-eigendom?
Wanneer men weigert de kosten te betalen wegens een meningsverschil tussen de mede-eigenaars, moet men soms naar de rechter stappen om betaling te verkrijgen, hetgeen veel tijd en geld kost.
Om discussies en problemen in verband met de inning van de lasten van een onverdeeld goed te voorkomen, kan in het reglement van mede-eigendom een bijzondere clausule worden opgenomen, een solidariteitsclausule, die het mogelijk maakt de totale lasten te claimen bij elk van de mede-eigenaars van de onverdeelde eigendom. Het probleem wie wat betaalt, betreft dan niet langer de syndicus, maar alleen de personen die bij het goed betrokken zijn. Om een dergelijke clausule op te nemen is een meerderheid van viervijfde van de stemmen op een Algemene Vergadering vereist. In een recent vonnis (JP Woluwé-Saint-Pierre, 21.01.2015) verklaarde de rechter dat een dergelijke toevoeging aan het reglement van mede-eigendom wettig was.
Tot besluit: goed nadenken is de boodschap. Vooraf een overeenkomst vastleggen tussen de mede-eigenaars is de beste oplossing en zal later talrijke discussies voorkomen.
