De lasten van een mede-eigendom: welke lasten, wie betaalt ze en hoe?
Om de mede-eigendom en het gebouw in goede staat te houden, zijn gemeenschappelijke kosten noodzakelijk. Voor het comfort van de huidige bewoners, maar ook voor het onderhoud en de bewoonbaarheid van het gebouw op lange termijn. Welke kosten zijn het? Hoe worden ze berekend? Op welke manier worden ze betaald?
Wat zijn de verschillende kosten van een mede-eigendom?
De discretionaire kosten
Discretionaire lasten zijn lasten die rechtstreeks verband houden met de intensiteit van het gebruik van het gebouw of de groep gebouwen.
Hieronder vinden we bv:
- De collectieve verwarming
- De kosten voor de concierge
- De onderhoudkosten van de groene ruimtes
Niet-discretionaire kosten
“Niet-discretionaire" uitgaven zijn vaste uitgaven die onvermijdelijk zijn voor de mede-eigendom. Zij zijn onafhankelijk van de mate waarin het gebouw wordt gebruikt. Enkele voorbeelden zijn:
- De verzekering van het gebouw
- De controle en het onderhoud van de liften
- De controle en onderhoud van de verwarmingsketels
- De elektriciteit van de gemeenschappelijke ruimtes
- De kosten van de syndicus (voor mede-eigendommen met een professionele syndicus)
De lasten van de mede-eigendom: afhankelijk van ieders aandeel
Lasten van een mede-eigendom zijn ook afhankelijk van het aandeel van elke mede-eigenaar. Binnen het gebouw is elke mede-eigenaar eigenaar van zijn eigen woning. Dit wordt het privé-gedeelte genoemd, in tegenstelling tot de gemeenschappelijke delen. Afhankelijk van bepaalde parameters zoals de grootte van het appartement, zal de mede-eigenaar een meer of minder belangrijk aandeel hebben, hetgeen ook gevolgen zal hebben voor de kosten. Het aandeel vertegenwoordigt de fractie van de gemeenschappelijke delen ten laste van elke mede-eigenaar.
De betalingsvoorwaarden van de lasten van de mede-eigendom
De syndicus zorgt voor de berekening van een voorlopige begroting voor het lopende jaar. Om de werkzaamheden van de mede-eigendom te financieren, is de syndicus verplicht een reservefonds te vormen. Elk jaar moeten de mede-eigenaars het equivalent van 5% van de totale gemeenschappelijke kosten van het voorgaande jaar storten. Dit geld zal worden gebruikt om de kosten van eventuele zware werkzaamheden te voorzien en te dekken.
Naast dit reservefonds heeft de syndicus ook een werkkapitaalrekening die hij zal gebruiken om geleidelijk aan de kleinere interventies te betalen of voor de betaling van dienstverleners die in het gebouw tussenkomen.
Deze twee fondsen doen eerder een beroep doen op het spaargeld van de mede-eigenaars. Daarnaast is het ook mogelijk de investeringen van de mede-eigendom via een banklening te financieren.
Goed om weten: Vóór de wet van 2019 waren mede-eigenaars op grond van het solidariteitsbeginsel verplicht het aandeel van een in gebreke blijvende mede-eigenaar te betalen. De nieuwe wet heeft dit punt gewijzigd en afgeschaft, hetgeen leidt tot een toename van de investeringen binnen de mede-eigendommen.