Les charges de copropriété sont à payer par tous les copropriétaires selon des quotités fixées dans l’acte de base. Mais il arrive qu’un appartement soit un bien indivis et appartiennent à plusieurs personnes. A qui réclamer le paiement des charges dans ce cas ?
Qu’est-ce qu’un bien indivis ?
Lorsque plusieurs personnes ont le même droit sur un bien à parts égales ou inégales, sans pouvoir déterminer la part précise de chacun, on dit que ces personnes sont en indivision et le bien qu’elles possèdent est un bien indivis.
Ces personnes sont en copropriété volontaire si elles ont de plein gré fait un achat commun (un couple qui achète un appartement par exemple). Elles sont en copropriété fortuite dans le cadre par exemple de plusieurs enfants héritant d’une maison commune lors d’une succession. La copropriété s’impose à eux sans qu’ils ne l’aient choisie.
Qui paye les charges de copropriété d’un bien indivis ?
Les charges de copropriété peuvent normalement être demandées à n’importe quel propriétaire en indivision. Chacun est censé s’acquitter des charges selon sa part. Si l’un d’eux avance la totalité des charges, c’est à eux de s’entendre pour les répartir ensuite entre eux, ce n’est pas au syndic de le faire. Dans les faits, ces charges sont parfois contestées, certains estimant qu’ils n’ont pas à les payer.
En principe, les indivisaires sont solidaires au niveau du paiement des charges. Dans la pratique, il est conseillé de nommer un représentant de l’indivision qui paie les charges à la copropriété et qui s’entend ensuite avec les autres indivisaires pour la répartition de ces charges.
Cas particuliers lorsqu’un des indivisaires occupe le logement
- Un des membres de l’indivision peut occuper le logement s’il a l’accord des autres indivisaires. Il leur paye en général une indemnité. Il peut y avoir un accord entre eux pour que l’occupant paye seul les charges, mais légalement, tous les indivisaires restent concernés par les charges de copropriété.
- Lorsque le bien est partagé entre un usufruitier et un nu-propriétaire, la loi dicte la répartition des charges entre eux. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire et les charges d’entretien du bien sont pour l’usufruitier. Dans les faits, la loi n’est pas toujours assez précise et des discussions sur qui paye quoi peuvent avoir lieu, bloquant parfois le paiement des charges.
Comment se protéger en amont en tant que copropriété ?
Lorsqu’il y a un refus de payer les charges pour cause de mésentente entre les indivisaires, il faut parfois porter l’affaire en justice pour obtenir le paiement, ce qui est long et couteux.
Pour éviter les discussions et les problèmes concernant la récupération des charges pour un bien indivis, il est possible d’inscrire dans le règlement de copropriété une clause particulière, une clause de solidarité permettant de réclamer la totalité des charges à chacun des copropriétaires du bien en indivision. Le problème de qui paye quoi ne concerne alors plus le syndic mais uniquement les personnes concernées par le bien. Pour inscrire une telle clause, il faut un vote à la majorité des quatre cinquièmes lors d’une assemblée générale. Lors d’un jugement récent (JP Woluwé-Saint-Pierre, 21.01.2015), le juge a déclaré qu’un tel ajout au règlement de copropriété était légal.
En conclusion, une bonne réflexion et une convention entre indivisaires en amont restent la solution à privilégier et évitera de nombreuses discussions pas la suite.
