• Wie volgt de correcte uitvoering van de besluiten die werden genomen door de AV?

    In de strikte zin van de Wet zal de (beroeps-)syndicus, instaan om :

    • Het verslag op te maken van de Algemene Vergadering met inbegrip van de beslissingen die er werden genomen. (art. 577-6, §§ 10 et 11);
    • De beslissingen op te nemen in het register van de VME binnen de dertig dagen volgend op de Algemene Vergadering en deze te verspreiden naar de mede-eigenaars en naar de andere syndici (art. 577-6, § 12) ; de beslissingen die werden genomen door AV uit te voeren en te laten uitvoeren. (art 577-8, 3°).
  • Wat is de beslissingsbevoegdheid van de syndicus ten opzichte van de AV? Tot welk bedrag is de syndicus gerechtigd om de VME te verbinden ?

    De Algemene Vergadering van de VME beslist souverein. Zij is het die de beslist welke werken al dan niet worden uitgevoerd. Deze beslissingen worden gestemd gedurende een Gewone of Bijzondere Algemene Vergadering op basis de kwotiteiten van de stemgerechtigden. De syndicus zal de uitvoering van de beslsissingen die werden genomen door de Algemene Vergadering uitvoeren of laten uitvoeren en zal alle bewarende handelingen en voorlopige administratieve initiatieven nemen. De syndicus kan echter ook alleen beslissingen treffen voor de uitvoering van sommige werkzaamheden. Het betreft hier meer bepaald dringende werken die de bescherming van het gebouw waarborgen. Sommige mede-eigendommen bepalen gedurende een AV een maximaal bedrag die een syndicus vrij mag aanwenden voor rekening van de VME.

  • Wat is een Algemene Vergadering ?

    Een Algemene Vergadering is een bijeenkomst waar alle mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Zij kan gewoon of bijzonder zijn. De gewone Algemene Vergadering wordt jaarlijks gehouden op een datum dat werd vastgelegd in de basisakte, of die bepaald werd ingevolge een beslissing van een (vorige) Algemene Vergadering. Een Bijzondere Algemene Vergadering mag op elk ogenblik worden samengeroepen door de syndicus of op vraag van mede-eigenaars. De AV kan rechtsgeldig stemmen van zodra de dubbele meerderheid bereikt is : dit betekent dat zowel een meerderheid van de aanwezigen én een meerderheid van de kwotiteiten aanwezig of vertegenwoordigd zijn.

  • Heeft een electronisch bericht (email) een wettelijke grondslag ?

    De Wet bepaalt dat de bijeenroeping van de Algemene Vergaderingen per aangetekende zending gebeurt. Echter, de email heeft een wettelijke grond van zodra de mede-eigenaar de syndicus schriftelijk heeft meegedeeld dat hij/zij de uitnodiging per email wenst te ontvangen en niet per aangetekend schrijven. Vaak verkiezen de mede-eigenaars de uitnodigingen tot het bijwonen van de AV per mail of per gewoon schrijven om de beheerskosten te drukken die de verzending via een aangetekend schrijven met zich meebrengen. De communicatie gebeurt meer en meer per email : afschriften, uitnodigingen, meteropnemingen enz. !

  • Wie volgt de opvolging van de werken op ?

    Het is de syndicus die de werken opvolgt die betrekking hebben op de Gemene Delen van het gebouw. De privatieve werken worden exclusief door de respectievelijke eigenaars zelf opgevolgd maar het is wenselijk om deze werken te melden aan de syndicus. De algemene vergadering kan beslissen dat de werken aan de gemene delen door één van de mede-eigenaars worden opgevolgd (prijsofferte, opvolging, oplevering enz.) of een expert benoemen voor de opvolging van heel specifieke werkzaamheden i.c. een architect, ingenieur…

  • Wie volgt de opvolging van de schadegevallen op ?

    Het is de de syndicus die de verzekeringscontracten van het gebouw beheert. Hij zal dus ook alle schadegevallen beheren die de Gemene Delen aanbelangen en de schadegevallen tussen mede-eigenaars onderling.

  • Wie bepaalt wanneer werken worden uitgevoerd ?

    De Algemene Vergadering beslist souverein. Zij is het dus die beslist welke werken wanneer worden uitgevoerd. Deze werken worden beslist ingevolge een stemming bij eenvoudige dubbele meerderheid. De syndicus kan echter in dringende gevallen werken uitvoeren om het gebouw te beschermen tegen verdere aftakeling. De AV kan eveneens, indien ze het wenst de Raad van de VME belasten om hierover te beslissen en tevens een maximumbedrag te bepalen waarbij deze zelfstandig kan beslissen, zonder een bijkomende beslissing van een AV te moeten afwachten.

  • Hoe vaak moeten afrekeningen worden gemaakt ?

    De afrekeningen kunnen driemaandelijks dan wel jaarlijks worden opgemaakt. In het geval ze trimestriëel werden opgemaakt, dan zullen ze gebaseerd worden op de reële kosten die in dat trimester werden gemaakt. In het geval ze jaarlijks worden opgemaakt, dan zullen de mede-eigenaars provisies dienen te storten gedurende deze periode en zal een jaarafrekening opgemaakt worden, na afloop van deze periode. In functie van deze uitgaven zullen de mede-eigenaars terugbetaald worden, of andersom gevraagd worden om een saldo te vereffenen.

  • Wat is het verschil tussen Easy Syndic en een traditionele syndicus ?

    Easy Syndic is een professionele syndicus die zijn dienstverlening heeft aangepast aan het beheer van kleinere gebouwen, of gebouwen van minder dan 8 loten. De praktijk leert ons dat het beheer van kleinere mede-eigendommen merkelijk anders verloopt dan dit van grotere gebouwen. Niet in het minst aangezien mede-eigenaars van kleinere gebouwen, sneller bereid gevonden worden om een handje bij te steken hoofdzakelijk om de beheerskosten zo laag mogelijk te houden. Zo’n beheer vergt ook minder administratieve rompslomp. Toch waarborgt Easy Syndic de professionele dienstverlening eigen aan de traditionele syndici aan prijzen die echter veel aantrekkelijker zijn opdat de beheerskosten lager dan 50% van de totale jaarlijkse kosten zou kunnen blijven. De bijkomende, optionele taken kunnen echter naar maat worden verleend, op basis van een heldere prijsafspraak.

  • Wat zijn de verantwoordelijkheden van de syndicus volgens de Wet?

    Easy Syndic is een professionele syndicus die zijn dienstverlening heeft aangepast aan het beheer van kleinere gebouwen, of gebouwen van minder dan 8 loten. De praktijk leert ons dat het beheer van kleinere mede-eigendommen merkelijk anders verloopt dan dit van grotere gebouwen. Niet in het minst aangezien mede-eigenaars van kleinere gebouwen, sneller bereid gevonden worden om een handje bij te steken hoofdzakelijk om de beheerskosten zo laag mogelijk te houden. Zo’n beheer vergt ook minder administratieve rompslomp. Toch waarborgt Easy Syndic de professionele dienstverlening eigen aan de traditionele syndici aan prijzen die echter veel aantrekkelijker zijn opdat de beheerskosten lager dan 50% van de totale jaarlijkse kosten zou kunnen blijven. De bijkomende, optionele taken kunnen echter naar maat worden verleend, op basis van een heldere prijsafspraak.

    Wat zijn de verantwoordelijkheden van de syndicus volgens de Wet.

    De taken van de syndicus zijn opgenomen in art 577-8 §4 BW. De wijziging van de Wet van 2010 heeft de taken van de syndicus aanzienlijk verzwaard. Dat is de reden waarom veel mede-eigendommen nu geneigd zouden zijn om een syndic aan te spreken om het beheer waar te nemen. De taak van de syndicus zoals door de Wet bepaald houdt onder meer in:

    • De Algemene Vergadering organiseren;
    • het proces-verbaal opmaken van de beslissingen van de Algemene Vergadering en deze bewaren in het register van de VME ;
    • de beslissingen van de AV uitvoeren en/of laten uitvoeren. ;
    • alle bewaringsmaatregelen treffen zowel in de daad als administratief ;
    • de fondsen beheren van deVME ;
    • de VME vertegenwoordigen zowel in rechte als in het dagelijks beheer ;
    • het afleveren van een overzicht van de schulden binnen de dertig dagen van de vraag gesteld door de notaris.
    • Aan alle betrokkenen de datum van de vergaderingen meedelen teneinde hen toe te laten hun opmerkingen tijdig schriftelijk te formuleren.;
    • Het beheersdossier overmaken aan zijn opvolger binnen de dertig dagen ;
    • Een Verzekeing BA onderschrijven die de uitvoering van zijn mandaat dekt. ;
    • De mede-eigenaars in de gelegenheid stellen toegang te hebben to talle documenten en informatie die niet vertrouwelijk zijn en die betrekking hebben tot de VME ;
    • Een veelheid aan bestekken voorleggen ten behoeve van een correcte mede-dinging bij de toewijzing van werken, op basis van een meetstaat ;
    • De gewone AV een evaluatie van de lopende leverancierscontracten voorleggen ;
    • De lijst bijhouden en updaten van de mede-eigenaars die in rechte zijn om de AV bij te wonen.;
    • De boekhouding verzorgen van de VME op een duidelijke, gedetailleerde en overzichtelijke manier conforme en door de Koning bepaalde boekhoudplan ;
    • Het jaarbudget opmaken teneinde de lopende uitgaven zoals onderhoud van de gemene delen ed. tijdig te kunnen vereffenen;
    • Het aanbrengen in de gemene delen van een uittreksel van het PV van de benoeming van de syndicus.

    De taken van de syndicus die hem door de Wet zijn toebedeeld zijn zowel uitgebreid als talrijk. Door deze uitgebreidheid is een grote nauwgezetheid van de syndicus onontbeerlijk en is een gedegen juridische kennis en van de basisakte aangewezen. De beheersfouten van een syndicus kunnen dus vergaande gevolgen hebben ten nadele van de mede-eigenaars zoals:

    • Aftakeling van het gebouw in het geval van een langdurige verwaarlozing,
    • Financiëel verlies in het geval een mede-eigenaar langdurig verzuimt zijn verplichtingen na te komen jegens de VME,
    • Geen dekking ingeval van onjuiste of onvoldoende verzekering bij schadegeval. Een niet-professionele syndicus dient zijn BA gedurende de uitoefening van zijn opdracht, zelfs indien dit kosteloos uitgevoerd wordt. Deze polis kan dan wel ten koste van de VME worden gelegd.
  • Moet een syndicus een beroepssyndicus zijn ?

    In geen geval legt de Wet de verplichting op om een beroepssyndicus te benoemen. Doch, het is wel aan te raden een beroepssyndicus te benoemen te doen gezien de uitgebreide taken en dito verantwoordelijkheden die aan de uitoefening van deze functie verbonden zijn.

  • In welk geval is de benoeming van een syndicus verplicht ?

    Vanaf het ogenblik date en gebouw onder het stelsel van de mede-eigendom wordt geplaatst dient een syndicus benoemd te worden. Indien er geen syndicus wordt aangesteld in de het reglement van mede-eigendom (basisakte) zal iemand benoemd moeten worden bij de AV teneinde de VME geldig te kunnen vertegenwoordigen jegens de leveranciers van de VME. Deze syndicus kan een rechtspersoonlijkheid zijn of niet, deel uitmaken van de mede-eigendom of niet en tevens vergoed worden of niet.

  • Wanneer en hoe van syndicus veranderen ?

    De vernieuwing van syndicovereenkomst wordt beslist op de gewone AV van mede-eigenaars indien het contract jaarlijks komt te vervallen. Indien deze werd benoemd via het reglement van mede-eigendom dan komt die rechtmatig te vervallen bij de eerstvolgende AV. Zijn opdracht kan echter op elk ogenblik worden opgezegd ingevolge een eenvoudige beslissing van de AV van mede-eigenaars en uiteraard conform de bepalingen vermeld in het contract. Een nieuwe syndicus zal dan ook worden benoemd op dezelfde AV. De mede-eigenaars zullen voorafgaandelijk contact hebben genomen met andere syndici en prijsoffertes verzameld hebben.

  • Wat is de looptijd van een syndicovereenkomst ?

    De looptijd van een syndicovereenkomst variëert van 1 à 3 jaar maximum. De syndicus heeft het recht niet om overeenkomsten te tekenen die de looptijd overschrijven van zijn eigen mandaat.

  • Welke taak heeft de syndicus ?

    De taken van de syndicus worden vermeld in art 577 BW. De belangrijkste opdrachten zijn het (laten) uitvoeren van de beslissingen die door de AV werden genomen, het beheer van de gelden van de VME en de VME in rechte en in de dagelijkse daden van beheer te vertegenwoordigen. Niet minder belangrijk bestaat de taak van de syndicus erin om te luisteren naar de mede-eigenaars, en dringende beslissingen te nemen indien nodig. Hij dient in elk geval neutraal te blijven in zijn opdracht en nooit partij te kiezen voor de één of de andere mede-eigenaar.

  • Ik heb net een pand in mede-eigendom gekocht. Wat staat er me te doen?

    Ik moet me bekendmaken bij de syndicus, hem mijn gegevens bezorgen en eventueel die van mijn huurders.

Door uw bezoek aan deze site voort te zetten, accepteert u het gebruik van cookies om, onder andere, uw taalvoorkeuren op te slaan, vloeiender door te bladeren of statistieken over het gebruik van de site te verzamelen.

Meer informatie OK