Het recht op privégebruik
In een mede-eigendom zijn privé-ruimten (appartementen, kelders, zolders, enz.) en gemeenschappelijke ruimten (gangen, ingang, binnenplaats, enz.) gedefinieerd.
De mede-eigenaars hebben een evenredig recht op gebruik van de gemeenschappelijke ruimten, maar soms kunnen zij van een exclusief privégebruik genieten. Dit is bijvoorbeeld het geval voor een tuin waartoe alleen de eigenaars van de flat op de begane grond toegang hebben, of een dakterras dat alleen toegankelijk is vanuit het appartement op de bovenste verdieping. Mensen kunnen een particulier gebruiksrecht genieten, maar dat maakt het nog geen eigendomsrecht.
Dit recht op privégebruik is gewoonlijk opgenomen in de basisakte van de mede-eigendom. Indien dit niet het geval is, kan het later door de Algemene Vergadering mits een meerderheid van viervijfde van de stemmen worden toegekend.
Het gebruiksrecht moet worden uitgeoefend in overeenstemming met de bestemming van de gemeenschappelijke ruimte. Een terras kan bijvoorbeeld niet worden omgevormd tot een reparatiewerkplaats, tenzij de Algemene Vergadering haar toestemming heeft gegeven. Alsook alle vereiste administratieve instanties.
Nieuw in de wet van 18 juni 2018
De nieuwe wet van 18 juni 2018 beschouwt het exclusieve privégebruik van gemeenschappelijke delen als een erfdienstbaarheid (art.164 en 167 van het burgerlijk recht). Het gaat dus om een reëel en niet om een persoonlijk recht, dat verbonden is met een appartement en niet met een bepaalde persoon.
De Algemene Vergadering kan, mits een viervijfde meerderheid van de stemmen, een privatief gebruiksrecht dat aan een mede-eigenaar toegekend werd intrekken. Deze intrekking moet weliswaar gerechtvaardigd zijn en gemotiveerd worden door het legitieme belang van de Vereniging van Mede-Eigenaars, dit om ongerechtvaardigde intrekkingen te voorkomen. In dat geval kan een schadeloosstelling worden toegekend.
De toestemming van de Algemene Vergadering om werkzaamheden uit te voeren
Een mede-eigenaar die het privégebruik heeft van een gemeenschappelijke ruimte en daar werken wil uitvoeren (bv. een hut bouwen op een betonnen plaat in een tuin) moet het akkoord vragen van de Algemene Vergadering van Mede-Eigenaars en van alle vereiste administratieve instanties.
Anders loopt de mede-eigenaar het risico dat hij de door hem gewijzigde gemeenschappelijke ruimte op eigen kosten in de oorspronkelijke staat moet herstellen. Zo werd een persoon die zonder de toestemming van de algemene vergadering een zwembad had gebouwd in de tuin waarvan hij het gebruik had, door de vrederechter gedwongen om het af te breken (JP Saint-Josse-ten-Noode, 31/05/2002).
Bepaalde werken vallen onder de verantwoordelijkheid van de mede-eigendom
De verdeling van de werkzaamheden en het onderhoud wordt in het algemeen beschreven in de basisakte van mede-eigendom. Onderhoudswerkzaamheden zijn vaak de verantwoordelijkheid van de persoon die het exclusieve gebruik van het onroerend goed heeft, maar kosten voor structurele werkzaamheden moeten door alle mede-eigenaars worden gedeeld.
In het geval van een tuin, bijvoorbeeld, is het routine-onderhoud vaak de verantwoordelijkheid van de persoon die er gebruik van maakt. Indien daarentegen een terras deel uitmaakt van de gemeenschappelijke ruimten, maar slechts door één flat wordt gebruikt, zullen de herstelwerkzaamheden, indien er infiltratieproblemen zijn, door de gehele mede-eigendom worden gedragen. Als dit uiteraard niet door ongepast gebruik veroorzaakt werd.
Bovendien is de Vereniging van Mede-Eigenaars verantwoordelijk indien een gemeenschappelijke ruimte met exclusief privégebruik schade toebrengt aan een derde.