De bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke ruimtes

Als eigenaar van een appartement en lid van de mede-eigendom bent u niet alleen eigenaar van uw privéwoning, maar ook van een fractie van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Waarom is deze onderverdeling belangrijk en hoe wordt deze dan berekend? Het antwoord in dit artikel.

Waarom zijn de aandelen belangrijk?

De aandelen van elke mede-eigenaar zijn van fundamenteel belang, aangezien zij de rechten en plichten van elk lid van de mede-eigendom bepalen. In een mede-eigendom zal de eigenaar van een zeer groot appartement een veel hogere aandelenverhouding hebben dan de eigenaar van een studio.

Wat betreft de verplichtingen zal dit tot een hogere bijdrage leiden bij de opsplitsing van de uitgaven. Een groter aandeel betekent bijvoorbeeld een grotere bijdrage in de kosten van de gemeenschappelijke ruimten (onderhoud en schoonmaak of onderhoud van de lift).

Qua rechten anderzijds geeft een hoger aandeel de mede-eigenaar dan weer meer stemrecht op de Algemene Vergadering van mede-eigenaars. Bovendien worden in geval van defect of schade aan het gehele gebouw de vergoedingen van de verzekeringspolissen eveneens geïndexeerd op basis van de aandelenverhouding.

De methode om de waarde van de aandelen te schatten

Schematisch gezien is het de waarde van elk van de particuliere kavels die het aandeel van de gemeenschappelijke gedeelten van elke mede-eigenaar zal bepalen. De wet van 2 juni preciseert dat tastbare elementen zoals de netto vloeroppervlakte, de situatie en de ligging van het privé-gedeelte alsook waartoe ze bestemd zijn (garage, lokalen of appartement bijvoorbeeld), allemaal elementen zijn die kunnen worden gebruikt om de waarde van het privé-gedeelte en dus de quota van de gemeenschappelijke delen te bepalen.

De onderverdeling van de aandelen moet worden uitgevoerd volgens een gemotiveerd verslag van een deskundige. Een notaris, een architect, een landmeter of een vastgoedmakelaar zijn bevoegd om dit verslag op te maken. Dit verslag zal ook in de basisakte moeten worden opgenomen.

Goed om weten: Dit verslag is alleen verplicht voor mede-eigendommen die na 1 september 2010 zijn opgericht.

Hoe kan u uw aandeel laten rectificeren?

Alleen een besluit van de Algemene Vergadering kan het aandeel in de gemeenschappelijke delen van een van de mede-eigenaars wijzigen.

Als de quota zijn berekend zonder het verslag van een deskundige (voor mede-eigendommen opgericht vóór 1 september 2010), kunnen zij worden herzien als een recenter verslag elementen bevat die aantonen dat het aandeel over- of ondergewaardeerd is.

Anderzijds kan de mede-eigendom, in geval het waardecriterium van elk privé-eigendom gemakkelijk meetbaar is, zijn berekening ook baseren op het nutscriterium. Het kan bijvoorbeeld zijn dat een mede-eigenaar van een groot appartement op het gelijkvloers meer betaalt voor de liftkosten dan iemand die op de bovenste verdieping in een kleiner pand woont. De jurisprudentie verschilt echter in dit soort gevallen, maar het blijft nog steeds mogelijk om uw aandeel te laten wijzigen.

Zuiver technisch gezien zal een verzoek tot wijziging van de aandelenverhouding op een Algemene Vergadering worden ingediend. Voor de wijziging van de onderverdeling per mede-eigenaar is een eenparigheid van stemmen vereist.

Goed om weten: het is ook mogelijk om dezelfde verdeling van de aandelen te behouden, maar de verdeling van de uitgaven te wijzigen. Voor een dergelijk verzoek is een meerderheid van vier vijfde van de op de Algemene Vergadering uitgebrachte stemmen vereist.

Door uw bezoek aan deze site voort te zetten, accepteert u het gebruik van cookies om, onder andere, uw taalvoorkeuren op te slaan, vloeiender door te bladeren of statistieken over het gebruik van de site te verzamelen.

Meer informatie OK