La détermination des quotes-parts des parties communes

En tant que propriétaire d’un appartement et membre de la copropriété, vous êtes à la fois propriétaire de votre logement privatif mais également d’une fraction des parties communes de l’immeuble. Pourquoi cette fraction est-elle importante, mais également comment est-elle calculée ? Réponse dans cet article.

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Pourquoi les quotes-parts sont importantes ?

Les quotités de chaque copropriétaire sont fondamentales puisque ce sont elles qui déterminent les droits et les obligations de chaque membre de la copropriété. Dans une copropriété, le propriétaire d’un très grand appartement aura une quote-part bien plus élevé que le propriétaire d’un studio.

D’un point de vue des obligations, cela se traduira par une contribution plus forte à la répartition des charges. Ainsi, une quote-part plus importante signifie une plus grande participation aux frais des parties communes (entretien et nettoyage ou maintenance de l’ascenseur).

En revanche, en terme de droits, une quote-part plus élevée confère au copropriétaire, plus de droits de vote à l’assemblée générale des copropriétaires. De plus, en cas d’avarie ou de sinistre commun à tout l’immeuble, les remboursements des polices d’assurances sont également indexées sur les quotes-parts.

La méthode d’évaluation des quotes-parts

Schématiquement, c’est la valeur de chacun des lots privatifs qui viendra déterminer la quote-part de parties communes de chaque copropriétaire. La loi du 2 Juin précise que des éléments tangibles comme la superficie nette au sol, la situation et la localisation de la partie privative, son affectation (garage, local ou appartement par exemple), sont autant d’éléments de nature à évaluer la valeur de la partie privative et donc les quotes-parts des parties communes.

La répartition des quotités doit s’effectuer selon le rapport motivé d’un professionnel. Un notaire, un architecte, un géomètre-expert ou encore un agent immobilier sont aptes à effectuer ce rapport, qui devra être repris dans l’acte de base.

Comment faire rectifier sa quote-part ?

Seule une décision de l’assemblée générale est de nature à faire modifier la quote-part des parties commune d’un des copropriétaires.

Si les quotités ont été calculées sans un rapport d’expert (cas des copropriétés antérieures au 1er Septembre 2010), il est possible de les faire réviser si un rapport plus récent apporte des éléments tentant à prouver que la quote-part est surévaluée ou sous-évaluée.

D’autre part, si le critère de la valeur de chaque bien privatif est facilement mesurable, la copropriété peut aussi se baser sur le critère d’utilité dans son calcul. Par exemple, un copropriétaire d’un grand appartement en rez de chaussée aurait tendance à payer plus, pour les charges de l’ascenseur, qu’un autre habitant au dernier étage et possédant un bien immobilier plus petit. La jurisprudence varie néanmoins sur ce genre de cas de figure mais il reste possible de voir sa quote-part modifiée.

D’un point de vue purement technique, la demande de modification de la quote-part sera soumise lors des assemblées générales. La modification de la répartition de chaque copropriétaire nécessite un vote à l’unanimité.

Bon à savoir : Il est aussi possible de conserver la même répartition des quotes-parts mais de modifier la répartition des charges. Une telle demande nécessite une majorité de quatre-cinquièmes des voix en AG.

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