21 oct. 2021

Le droit d’usage privatif

Dans une copropriété sont définies des parties privées (appartements, caves, greniers…) ainsi que des parties communes (couloirs, entrée, cour…). Les copropriétaires ont un droit d’usage proportionnel des parties communes mais parfois, ils peuvent bénéficier d’un usage privatif exclusif. C’est le cas par exemple pour un jardin dont seuls les propriétaires de l’appartement du rez-de chaussée ont accès, ou alors d’un rooftop accessible uniquement depuis l’appartement du dernier étage. Des personnes peuvent avoir alors un droit d’usage privatif mais ça n’en fait pas un droit de propriété.

Ce droit d’usage privatif est en général écrit dans l’acte de base de la copropriété. Si ça n’est pas le cas, il peut être accordé ultérieurement par l’assemblée générale, à une majorité des quatre cinquièmes.

Il faut exercer le droit d’usage conformément à la destination de la partie commune. On ne peut pas transformer une terrasse en atelier de réparation par exemple, à moins d’avoir eu l’accord de l’assemblée générale. Et toutes les autorités administratives requises

Nouveautés dans la loi du 18 juin 2018

La nouvelle loi du 18 juin 2018 considère l’usage privatif exclusif des parties communes comme une servitude (art.164 et 167 DD droit civil). C’est donc un droit réel et non personnel, associé à un appartement et non à une personne en particulier.

L’assemblée générale peut retirer un droit d’usage privatif accordé à un copropriétaire à une majorité des quatre cinquièmes mais ce retrait doit être justifié et motivé par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, afin d’éviter des retraits non justifiés. Une indemnité peut alors être accordée.

L’accord de l’AG est nécessaire pour effectuer des travaux

Un copropriétaire jouissant d’un usage privatif pour une partie commune et désirant y effectuer des travaux (par exemple : construire une cabane sur une dalle de béton dans un jardin) doit impérativement demander l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires et toutes les autorités administratives requises.

Sans cela, il voit le risque de devoir remettre dans l’état original et à ses frais la partie commune qu’il a modifiée. Ainsi, une personne qui avait fait construire une piscine dans le jardin dont il avait l’usage sans demander l’autorisation de l’assemblée générale a été forcée par le juge de paix à la démolir (JP Saint-Josse-ten-Noode, 31/05/2002).

Certains travaux sont à la charge de la copropriété

La répartition des travaux et de l’entretien est en générale décrite dans l’acte de base de la copropriété. Les travaux d’entretien sont souvent à la charge de la personne qui en a l’usage exclusif mais les travaux de gros œuvre seront à partager par l’ensemble des copropriétaires. Dans le cas d’un jardin par exemple, l’entretien courant revient fréquemment à la personne qui en a l’usage. Par contre pour une terrasse faisant partie des parties communes mais utilisée que par un appartement, s’il y a des problèmes d’infiltration, les travaux de réfection seront pris en charge par l’ensemble de la copropriété. Si bien entendu la cause n’est pas un usage inapproprié

De plus, c’est l’association des copropriétaires qui est responsable si une partie commune avec usage privatif exclusif cause un dommage à un tiers.