Wanneer u een kavel in mede-eigendom koopt, omvat dit een privé-gedeelte, maar ook een deel van de gemeenschappelijke delen. Welke documenten inzake mede-eigendom moet u raadplegen alvorens tot aankoop over te gaan en wat zijn de specificiteiten van de aankoop van een kavel in mede-eigendom?
De documenten die u vóór de aankoop moet verkrijgen
Om op de hoogte te zijn van de toekomstige uitgaven en de toekomstige relaties met de mede-eigenaars, moet de koper vóór de ondertekening van de overeenkomst in het bezit zijn van een aantal documenten. De uitvoerende notaris moet deze opvragen bij de syndicus, maar het is zeker nuttig dat de koper er kennis van heeft vooraleer hij een bod doet. Artikel 577-11&1 van het Burgerlijk Wetboek, dat in 2010 is gewijzigd, preciseert deze elementen:
- Het bedrag van het werkkapitaal en het reservefonds
- Het bedrag van de achterstallige betalingen van de uittredende mede-eigenaar
- De situatie van de verzoeken om middelen, bestemd voor het reservefonds en vastgesteld door de Algemene Vergadering vóór de vastgelegde datum van eigendomsoverdracht
- In voorkomend geval, de vermelding van lopende gerechtelijke procedures met betrekking tot de mede-eigendom
- De notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de laatste drie jaar, alsmede de periodieke staten van de lasten van de laatste twee jaar
- Een kopie van de laatste balans die door de Algemene Vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars goedgekeurd werd
Vanaf het moment dat deze informatie wordt opgevraagd, heeft de syndicus 15 dagen om deze aan de notaris mee te delen.
Het reservefonds en het werkkapitaal
Om de uitgaven te egaliseren en de betalingen te vereenvoudigen, storten de mede-eigenaars regelmatig provisies aan de syndicus om twee fondsen te voeden.
Het werkkapitaal is het kasgeld van de mede-eigendom en maakt het voorwerp uit van een enkele betaling - tenzij er een wijziging werd gestemd met een absolute meerderheid. Dit werkkapitaal wordt opgesteld door de Algemene Vergadering van mede-eigenaars en is bedoeld om de mede-eigendom een liquiditeitsbasis te verschaffen in geval van een eventuele achterstand in de betaling van provisies of van grote onverwachte rekeningen. Het maakt dus deel uit van de lopende rekening van de mede-eigendom. De lopende rekening van de mede-eigendom wordt ook gebruikt om de voorzieningen voor lasten te betalen. Deze zijn afkomstig uit de begroting die door de Algemene Vergadering van mede-eigenaars is goedgekeurd.
Het reservefonds is de spaarrekening van de mede-eigendom en dient om uitzonderlijke en eenmalige kosten te betalen: grote werken, vervanging van de lift, enz. Bij verkoop moet de syndicus op de hoogte worden gebracht en hij zal een afrekening opstellen om het aandeel van de verkoper in het bedrijfskapitaal terug te betalen, na aftrek van de kosten die verschuldigd zijn tot de datum van verkoop. De koper zal het terugbetaalde bedrag aan de verkoper moeten terugbetalen. De afrekening koper-verkoper zal moeten wachten op de jaarlijkse of driemaandelijkse afsluiting van de rekeningen. Het reservefonds is dus eigendom van de mede-eigendom, die het niet hoeft terug te storten aan de verkoper. De koper profiteert dus bij de aankoop van een onroerend goed van dit reservefonds dat hij niet aan de verkoper hoeft terug te betalen. Wanneer dit bedrag echter aanzienlijk is, kan de verkoper de koper vragen dit terug te betalen, maar dit moet het voorwerp zijn van een clausule in de voorlopige koopovereenkomst.
Schulden van de mede-eigendom
Mede-eigendommen kunnen schulden hebben, bijvoorbeeld wanneer grote werkzaamheden moesten worden uitgevoerd. Wanneer een eigenaar zijn appartement verkoopt, blijft hij verantwoordelijk voor zijn schuld, deze gaat niet over op de koper. Daarom worden sinds 2010 de achterstallige verschuldigde kosten door de notaris geblokkeerd en in mindering gebracht op de verkoopprijs.
De lasten
De gewone lasten moeten door de koper worden betaald vanaf het ogenblik dat hij het goed in gebruik heeft door het te betrekken of door huur te innen indien het onroerend goed bewoond is. Meestal komt dit overeen met de datum van aankoop, maar het kan gebeuren dat de verkoper vraagt om nog enkele maanden langer in het pand te blijven, in welk geval de gewone kosten door de koper moeten worden betaald. Indien de verkoper na de verkoop een clausule van vrije bewoning heeft, zal hij een bijkomende belasting moeten betalen in de vorm van een registratierecht van 12,5% van de geschatte waarde van de huur tijdens de bewoningsperiode.
Wat de buitengewone lasten betreft, is de verkoper verantwoordelijk voor alle kosten die vóór de verkoop zijn vastgesteld en waarvoor de mede-eigenaars reeds een verzoek tot betaling hebben ontvangen van de syndicus. De werken die vóór de verkoop werden beslist, maar waarvoor achteraf betaling wordt gevraagd, zullen daarentegen aan de koper worden aangerekend.
Kortom, alvorens een kavel te kopen in een mede-eigendom te kopen, is het belangrijk om
- alle documenten betreffende de mede-eigendom tot uw beschikking te hebben,
- een duidelijk beeld te hebben van de stand van de reserve- en werkkapitaalfondsen,
- een gedetailleerd overzicht te hebben van eventuele schulden van de mede-eigendom,
- op de hoogte te zijn van het bedrag van de gewone kosten en eventuele buitengewone kosten waarvoor nog geen betaling gevraagd werd.