Lorsqu’on achète un lot en copropriété, il comporte une partie privée mais aussi une quote-part des parties communes. Quels sont les documents concernant la copropriété à consulter avant d’acheter et quelles sont les spécificités de l’achat d’un lot de copropriété ?
Les documents à se procurer avant l’achat
Pour être informé sur ses dépenses à venir et sur ses futures relations avec les copropriétaires, l’acheteur doit être en possession d’un certain nombre de documents avant la signature de la convention. Le notaire instrumentant doit en faire la demande au syndic mais il est utile que l’acquéreur en prenne connaissance avant de faire son offre. L’article 577-11&1 du Code civil, modifié en 2010, précise ces éléments :
- Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
- Le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant
- La situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété
- Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété
- Les procès-verbaux des Assemblées Générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années
- Une copie du dernier bilan approuvé par l'Assemblée Générale de l'association des copropriétaires
A partir du moment où ces informations lui sont demandées, le syndic a 15 jours pour les communiquer au notaire.
Le fonds de réserve et le fonds de roulement
Pour pouvoir lisser les dépenses et simplifier les paiements, les copropriétaires versent régulièrement des provisions au syndic pour alimenter deux fonds.
Le fonds de roulement est le fond de caisse de la copropriété et fait l’objet d’un versement unique – sauf si modification votée à la majorité absolue. Il est constitué en Assemblée Générale par les copropriétaires et a pour but de servir la copropriété à avoir une base de liquidités en cas d’éventuel retard de paiement des provisions ou de grosses factures non anticipées. Il fait donc partie du compte courant de la copropriété. Sur le compte courant de la copropriété, les provisions de charges sont aussi versées. Ces dernières sont issues du budget voté en Assemblée Générale par les copropriétaires.
Le fonds de réserve est le compte épargne de la copropriété et sert à payer les frais exceptionnels, non périodiques : gros travaux, changement d’ascenseur…Lors de la vente, il faut prévenir le syndic qui fera un décompte pour restituer au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, après avoir déduit les charges dues jusqu’à la date de la vente. L’acheteur devra verser de quoi restituer la somme remboursée au vendeur. Le décompte acheteur-vendeur devra attendre la clôture comptable annuelle ou trimestrielle.Concernant le fonds de réserve, il est la propriété de la copropriété qui n’a pas à le restituer au vendeur. L’acheteur en acquérant un bien profite donc de ce fonds de réserve qu’il n’a pas à rembourser au vendeur. Il peut arriver cependant dans les cas où cette somme est importante que le vendeur demande à l’acheteur de lui rembourser cette somme, mais ça doit alors faire l’objet d’une clause inscrite dans le compromis de vente.
Les dettes de la copropriété
Des copropriétés peuvent être endettées, lorsque des travaux importants ont dû être réalisés par exemple. Quand un propriétaire vend son appartement, il reste responsable de sa dette, elle n’est pas transférée à l’acheteur. C’est pourquoi depuis 2010 les arriérés des charges dues sont bloqués par le notaire, déduites du prix de vente.
Les charges
Concernant les charges ordinaires, elles sont à régler par l’acheteur à partir du moment où il a la jouissance du bien par l’occupation ou la perception des loyers si le bien est occupé. Le plus souvent, ça correspond à la date d’achat mais il peut arriver que le vendeur demande de rester encore quelques mois dans le bien, les charges ordinaires sont alors à sa charge. Si le vendeur a une clause d’occupation gratuite après la vente il devra s’acquitter d’une taxe supplémentaire représentée par un droit d’enregistrement de 12,5% de la valeur estimée du loyer pendant la période d’occupation.
Concernant les charges extraordinaires, le vendeur est responsable de tous les frais décidés avant la vente et pour lesquels les copropriétaires ont déjà reçu une demande de paiement de la part du syndic. Les travaux décidés avant la vente mais dont le paiement est demandé après seront par contre à la charge de l’acheteur.
Pour conclure, avant d’acheter un lot en copropriété, il faut veiller à
- Avoir à sa disposition l’intégralité des documents concernant la copropriété
- Avoir une vue claire sur l’état des fonds de réserve et de roulement
- Avoir une vue détaillée sur les éventuelles dettes de la copropriété
- Être au courant du montant des charges ordinaires et des éventuelles charges extraordinaires dont le paiement n’a pas encore été réclamé