11 jan. 2021
Legaal

De mede-eigendom wordt geregeld door de artikelen 577-2 tot 577-14 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek. De wet inzake gedwongen mede-eigendom is herzien en sinds 1 januari 2019 is een nieuwe versie van kracht. Doel was een aantal punten te verduidelijken, waaronder de mogelijkheden tot afwijking.

Gedwongen mede-eigendom in België

Dit is een bijzonder stelsel van mede-eigendom dat met name betrekking heeft op gebouwen of groepen gebouwen. De meeste gebouwen hebben immers gemeenschappelijke ruimtes: inkomhal, gangen, liften, binnenplaatsen, tuinen. Deze gemeenschappelijke ruimtes behoren toe aan alle eigenaars van privé-appartementen in het gebouw. Het beheer van deze gemeenschappelijke ruimten is de verantwoordelijkheid van de Vereniging van Mede-Eigenaars. We hebben het hier over een regime van gedwongen mede-eigendom.

Er bestaat ook een andere vorm van gedwongen mede-eigendom, de gemeenschappelijke eigendom. Twee rijhuizen hebben bijvoorbeeld één van de vier hoofdmuren gemeenschappelijk. Het kan ook een greppel, een haag of een tuinomheining zijn.

Verplichtingen inzake gedwongen mede-eigendom

Een gedwongen mede-eigendom, zelfs klein, moet voldoen aan de wet inzake gedwongen mede-eigendommen en een aantal entiteiten oprichten:

  • De Vereniging van Mede-Eigenaars, bestaande uit de Algemene Vergadering en de syndicus. Deze VME heeft rechtspersoonlijkheid.
  • De Algemene Vergadering, samengesteld uit alle mede-eigenaars. Dezez wordt regelmatig bijeengeroepen door de syndicus om besluiten te nemen volgens vastgestelde regels.
  • De Syndicus, benoemd door de Algemene Vergadering, is het uitvoerend orgaan.
  • De Raad van Mede-Eigendom moet worden opgericht voor elk gebouw met meer dan 20 kavels. Deze raad moet de syndicus controleren.
  • De Rekencommissaris is verantwoordelijk voor de boekhouding van de mede-eigendom

Mogelijke afwijking (derogatie)

Voor kleine mede-eigendommen kunnen deze verplichtingen omslachtig lijken om op te zetten. Daarom heeft de wetgever derogaties voorzien. Let wel, deze afwijking leidt vaak tot een blokkering omdat alle besluiten met eenparigheid van stemmen moeten worden genomen. En zelfs in een kleine mede-eigendom komt het steeds minder vaak voor dat alle eigenaren een modus vivendi vinden voor alle beslissingen. In dat geval moet men zich tot de rechter wenden om aan het stelsel van gedwongen mede-eigendom te onttrekken. Een dergelijke situatie, die helaas vaak voorkomt, brengt uitgebreidere procedures en zwaardere kosten met zich mee dan wanneer het onroerend goed van meet af aan in een regime van mede-eigendom zou zijn omgezet.

Burgerlijk wetboek, Wet inzake mede-eigendom:

Art. 577-3. De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Van deze afdeling kan worden afgeweken indien de aard van de gemene delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.

Om voor een derogatie in aanmerking te komen, moet derhalve aan drie criteria worden voldaan:

  • De aard van de gemeenschappelijke delen moet dit rechtvaardigen

    De afwijking moet door allen worden goedgekeurd en elke mede-eigenaar kan te allen tijde op deze beslissing terugkomen. Indien een eigendom wordt verkocht en de nieuwe eigenaar zich tegen deze afwijking verzet, moet de wet inzake gedwongen mede-eigendom worden toegepast.

    • Alle mede-eigenaars moeten instemmen met de afwijking

      Het is nu wettelijk vereist dat de derogatie in de basisakte wordt opgenomen, zodat iedereen die de basisakte raadpleegt de nodige informatie vindt.

      • De afwijking moet in de basisakte worden opgenomen

      De criteria voor een afwijking zijn dus zeer duidelijk en, in tegenstelling tot een vroeger wijdverbreid idee, is het niet het kleine aantal mede-eigenaars dat tot een afwijking kan leiden, maar veeleer de aard van de gemeenschappelijke delen.

      Door uw bezoek aan deze site voort te zetten, accepteert u het gebruik van cookies om, onder andere, uw taalvoorkeuren op te slaan, vloeiender door te bladeren of statistieken over het gebruik van de site te verzamelen.

      Meer informatie OK