Les copropriétés sont régies par les articles 577-2 à 577-14 du Code civil belge. La loi sur la copropriété forcée a été révisée et une nouvelle version est en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Le but était de clarifier certains points dont les possibilités de dérogation.
La copropriété forcée en Belgique
C’est un régime particulier de copropriété qui concerne particulièrement les immeubles ou groupes d’immeubles. En effet, la majorité des immeubles ont des espaces communs : hall d’entrée, couloirs, ascenseurs, cours, jardins. Ces espaces communs appartiennent à tous les propriétaires d’appartements privés de l’immeuble. La gestion de ces parties communes revient à l’association des copropriétaires. Il s’agit d’un régime de copropriété forcée.
Il existe également une autre forme de copropriété forcée, la mitoyenneté. Deux maisons mitoyennes par exemple ont un des 4 murs principaux en commun. Il peut s’agir également d’un fossé, d’une haie, d’un mur de clôture mitoyens.
Obligations pour une copropriété forcée
Une copropriété forcée, même de petite taille, doit respecter la loi sur les copropriétés forcées et mettre en place un certain nombre d’entités :
- L’association des copropriétaires, composée de l’assemblée générale et du syndic. Elle est dotée de la personnalité juridique.
- L’assemblée générale composée de l’ensemble des copropriétaires. Elle est régulièrement convoquée par le syndic pour prendre des décisions selon des règles établies.
- Le syndic, nommé par l’assemblée générale, est l’organe exécutif.
- Le conseil de copropriété doit être constitué pour tout immeuble de plus de 20 lots. Il a pour rôle de contrôler le syndic.
- Le commissaire aux comptes s’occupe de la comptabilité de la copropriété.
Dérogation possible
Pour des petites copropriétés, ces obligations peuvent sembler lourdes à mettre en place. C’est pourquoi le législateur a prévu des dérogations. Mais attention, cette dérogation entraine souvent un blocage car toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Et même dans une petite copropriété, il est de plus en plus rare de voir l’entièreté des propriétaires trouver pour toutes les décisions un modus vivendi. Dans ce cas, c’est alors une démarche devant le juge qui devra être entreprise pour passer sous le régime de la copropriété forcée. Ce type de situation, malheureusement fréquente, entraine des démarches et des frais plus lourds que si l’immeuble avait tout de suite prévu le régime de la copropriété.
Code civil, Loi sur la copropriété :
Art. 577-3. Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.
Pour bénéficier d’une dérogation, il faut donc respecter trois critères :
- La nature des parties communes doit le justifier
La dérogation doit être approuvée par tous et chaque copropriétaire peut revenir à tout moment sur cette décision. Si un bien est vendu et que le nouveau propriétaire s’oppose à la dérogation, la loi sur les copropriétés forcées devra être appliquée.
- Tous les copropriétaires doivent s’accorder sur cette dérogation
C’est aujourd’hui une obligation légale de faire apparaître la dérogation dans l’acte de base, pour que toute personne consultant cet acte de base puisse trouver l’information recherchée.
- La dérogation doit être inscrite dans l’acte de base
Les critères de dérogation sont donc très clairs et contrairement à une idée autrefois répandue, ce n’est pas le petit nombre de copropriétaires qui peut entraîner une dérogation mais bien la nature des parties communes.
