Qu’est-ce que le syndic d’immeuble ?
Véritable régisseur de la vie en communauté au sein de l’immeuble, le syndic est au centre de la copropriété. C'est l'organe de la copropriété qui doit administrer, convoquer, et faire appliquer les décisions des assemblées générales. Son champ d’action concerne les parties communes de l’immeuble comme les ascenseurs, les couloirs ou encore le jardin.
Mais alors, comment choisir un bon syndic en fonction des spécificités de sa copropriété, comment doit-on nommer le syndic de copropriété, qui est en mesure d’exercer le mandat ? Nous éclaircissons ici tous ces points.
Retour vers : les organes qui régissent la vie en copropriété
Qui nomme le syndic de copropriété ?
Dans la grande majorité des cas, le syndic de copropriété est nommé lors de la première assemblée générale des copropriétaires. Il doit être désigné à la majorité absolue (50 % des copropriétaires + 1 voix).
L’assemblée générale précise l’étendue des pouvoirs du syndic, la durée de son mandat ainsi que les conditions de renouvellement de son contrat, à échéance du mandat.
Dans le cas d’une construction neuve, le promoteur immobilier nomme bien souvent un syndic transitoire. Celui-ci sera reconduit ou non lors de la première assemblée générale des copropriétaires. Dans tous les cas, l’acceptation du syndic n’est totale qu’une fois qu’il a accepté son mandat. Le plus souvent, l’accord prendra la forme d’une convention signée entre le syndic et l’association des copropriétaires. Néanmoins, un accord tacite ou de vive voix peut suffire.
Qui peut exercer le mandat d’un syndic d’immeuble ?
Le syndic de copropriété peut être une personne physique ou une personne morale. On distinguera généralement deux catégories « classiques » de syndic.
- Le syndic bénévole, et non-professionnel. Cette fonction est souvent exercée par un des copropriétaires de l’immeuble. Un syndic bénévole exerce souvent dans de plus petites copropriétés dont la gestion est plus simple.
- Le syndic professionnel dont c’est le métier et qui dispose en la matière d’un véritable savoir-faire. Ce genre d’entité est parfaitement adaptée à une copropriété de plus de 3 ou 4 lots. En 2017, une étude évaluait le coût mensuel moyen d’un syndic de copropriété à 26 euros par mois et par appartement.
Bon à savoir : Dans tous les cas de figure, le syndic en place doit disposer d’une assurance responsabilité et fournir toutes les preuves nécessaires aux copropriétaires.
Une autre forme de syndic, plus rare, est l’avocat syndic. En effet, un avocat, sous réserve d’obtenir l’accord de son bâtonnier, pourra exercer le rôle de syndic professionnel.
Enfin, lorsque le syndic fait défaut, le juge de paix pourra en de rares occasions, nommer un syndic judiciaire pour assurer la gestion de façon transitoire.
Les syndics de copropriété : une obligation ?
Dans le cadre général, le syndic de copropriété est obligatoire, quel que soit la taille de la copropriété. Si une seule personne est propriétaire de tout un immeuble, il n’y a pas d’obligation de créer un syndic de copropriété.
Néanmoins, dès l’instant où l’immeuble est morcelé en deux ou plusieurs entités, il est obligatoire de désigner un syndic, par le vote de l’assemblée générale. Une exception à cette règle, si la nature du bien immobilier le justifie et à la condition que l’ensemble des copropriétaires soient d’accord, il est alors possible de ne pas désigner de syndic de copropriété. Dans ces cas de figure (souvent des très petites structures), les copropriétaires peuvent à tout moment exercer leur droit et demander la nomination d’un syndic. Cette disposition n’a donc rien de définitif.
Dans certains cas, le syndic peut être assisté et son travail contrôlé par le conseil de copropriété à ne pas confondre avec le commissaire aux comptes qui, lui, contrôle la bonne gestion financière de la copropriété par le syndic.
