Wat is de syndicus van een gebouw?
Wat is de syndicus van een gebouw?
De syndicus staat in het middelpunt van de mede-eigendom en is de echte beheerder van het gemeenschapsleven in het gebouw. Hij dient te beheren, bijeen te roepen en de besluiten van de Algemene Vergaderingen uit te voeren. Zijn werkterrein betreft de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw, zoals de liften, de gangen of de tuin.
Maar hoe kiest men dan een goede syndicus in functie van de specificiteiten van zijn mede-eigendom, hoe moet de syndicus van de mede-eigendom worden benoemd, wie is in staat het mandaat uit te oefenen? Wij verduidelijken al deze punten hier.
Wie benoemt de syndicus van mede-eigendom?
In de overgrote meerderheid van de gevallen wordt de syndicus van de mede-eigendom benoemd op de eerste Algemene Vergadering van Mede-Eigenaars. De syndicus moet door een absolute meerderheid worden benoemd (50% van de mede-eigenaars + 1 stem).
De Algemene Vergadering bepaalt de omvang van de bevoegdheden van de syndicus, de duur van zijn mandaat, alsmede de voorwaarden voor de hernieuwing van zijn contract aan het einde van zijn mandaat.
In het geval van een nieuwbouw benoemt de projectontwikkelaar vaak een overgangssyndicus. Deze keuze zal al dan niet worden verlengd op de eerste Algemene Vergadering van de Mede-Eigenaars. In alle gevallen is de aanvaarding van de syndicus pas volledig wanneer hij zijn mandaat heeft aanvaard. In de meeste gevallen zal deze overeenkomst de vorm aannemen van een getekende conventie tussen de syndicus en de Vereniging van Mede-Eigenaars. Niettemin kan een stilzwijgende of mondelinge overeenkomst volstaan.
Wie kan het mandaat van een vastgoedsyndicus uitoefenen?
De syndicus van mede-eigendom kan een natuurlijke persoon of een rechtspersoon zijn. In het algemeen zijn er twee "klassieke" syndicale categorieën.
- De vrijwillige en niet-professionele syndicus. Deze functie wordt vaak uitgeoefend door een van de mede-eigenaars van het gebouw. In het kader van kleine mede-eigendommen waarvan het beheer eenvoudiger is kan een vrijwillige syndicus een relevante structuur zijn.
- De professionele syndicus, wiens beroep het is en die echte kennis van zaken heeft op dit gebied. Dit type entiteit is perfect aangepast aan een mede-eigendom van meer dan 3 of 4 kavels. In 2017 werd in een studie de gemiddelde maandelijkse kost van een syndicus van mede-eigendom geraamd op 26 euro per maand.
In alle gevallen moet de syndicus een aansprakelijkheidsverzekering hebben en alle nodige bewijzen aan de mede-eigenaars voorleggen.
Een andere, zeldzamere vorm van syndicus is de advocaat-syndicus. Een advocaat kan immers, mits hij het akkoord van zijn stafhouder verkrijgt, de rol van beroepssyndicus uitoefenen.
Ten slotte kan de vrederechter bij afwezigheid van de syndicus, in zeldzame gevallen, een gerechtelijk syndicus aanstellen om tijdelijk het onroerend goed te beheren.
Syndicaten van mede-eigendom: een verplichting?
In het algemeen is een syndicus van mede-eigendom verplicht, ongeacht de omvang van de mede-eigendom. Indien slechts één persoon eigenaar is van een volledig gebouw, is er geen verplichting om een syndicus van mede-eigendom op te richten.
Zodra het gebouw echter in twee of meer entiteiten wordt gesplitst, is het verplicht een syndicus te benoemen, bij stemming van de Algemene Vergadering. Als uitzondering op deze regel, en indien de aard van het goed dit rechtvaardigt en mits alle mede-eigenaars ermee instemmen, is het mogelijk om geen syndicus van mede-eigendom aan te stellen.
In deze gevallen (vaak zeer kleine structuren) kunnen de mede-eigenaars te allen tijde hun recht uitoefenen en om de benoeming van een syndicus verzoeken. Deze regeling is dus geenszins definitief.