Les organes qui régissent la vie en copropriété
Plusieurs entités visent à organiser la vie de la copropriété. Elles ont entre elles une véritable complémentarité. Entre rôles de décisions, de contre-pouvoir, de contrôle ou d’exécution des mesures prises, il y aurait parfois de quoi s’y perdre. Tour d’horizon de ces organes pour y voir plus clair.
L’assemblée générale
Elle doit être convoquée au moins une fois par an à une date définie dans les statuts de la copropriété. Les copropriétaires peuvent demander l'organisation d'une assemblée générale extraordinaire, sous réserve de représenter au minimum 20% de quotités dans les parties communes. Un courrier recommandé demandant l'organisation d'une telle réunion doit être adressé au syndic.
Le véritable intérêt de l’assemblée générale est de trancher les projets potentiels par le vote. Pour les décisions courantes, une majorité absolue suffira à valider le projet. Pour des décisions plus structurelles et selon les thématiques, il sera parfois nécessaire d’obtenir une majorité aux deux tiers, aux quatre cinquièmes ou même parfois à l’unanimité. Cette gradation s’explique à chaque fois par l’importance du projet. Plus celui-ci est important, plus il nécessitera l’accord du plus grand nombre.
En savoir plus sur l'assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic d’immeuble
Il est schématiquement l’exécutant de l’assemblée générale. Il veille à ce que les décisions prises en AG soient mises en application. Le mandat peut être exercé par un syndic bénévole ou par un syndic professionnel. Pour les plus petites structures (3 à 4 lots maximum), un syndic bénévole peut s’avérer efficace. Au-delà, si vous êtes membre d’une copropriété à Bruxelles de plusieurs dizaines d’appartements, le syndic professionnel est bien plus adapté.
Bon à savoir : Dans tous les cas, le syndic d’immeuble dispose de garanties et d’une assurance responsabilité civile. Le syndic d’immeuble est un organe obligatoire dès lors qu’une situation de copropriété existe, qu'il soit bénévole ou professionnel
En savoir plus sur le syndic d'immeuble.
Le commissaire aux comptes
Le Commissaire aux Comptes a pour mission principale de contrôler les comptes établis par le syndic qu’il soit bénévole ou professionnel. Sa responsabilité est engagée dans le sens où si le Commissaire aux Comptes dit aux autres copropriétaires que les comptes peuvent être approuvés alors qu’ils ne sont pas corrects, les copropriétaires peuvent se retourner contre lui. Il a donc une réelle responsabilité de vérification auprès de l’ACP. Ses pouvoirs et son champ d’action doivent être définis par le règlement de copropriété.
A l’instar du syndic d’immeuble, le commissaire aux comptes peut être un copropriétaire, bien qu’il s’agisse dans la plupart des cas d’un expert-comptable. Les honoraires et les frais du commissaire aux comptes sont réglés par l’association des copropriétaires. La nomination du commissaire aux comptes doit se faire lors d’une assemblée générale.
En savoir plus sur le commissaire aux comptes.
Le conseil de copropriété : facultatif pour les petites copropriétés
C’est un organe de contrôle qui collabore avec le syndic. Il se fait aussi le relai entre syndic et l’ensemble des copropriétaires. Les membres du conseil de copropriété sont nécessairement des personnes disposant d’un droit de vote à l’assemblée générale.
La taille de la copropriété est l’élément décisif qui permettra de déterminer si un conseil de copropriété est obligatoire ou facultatif. Pour les immeubles ou groupes d’immeubles de plus de 20 lots, il est obligatoire. Il est facultatif pour les copropriétés de taille plus modeste.
Il est important de noter que les parkings, les caves ou les garages ne sont pas comptabilisés comme « lots ».
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L’association des copropriétaires
Ce dernier organe est en réalité composé des quatre autres. De façon lisible, il nous permet de comprendre les rouages et les mécanismes de fonctionnement de la copropriété. L’assemblée générale est le lieu de décision, le syndicat d’immeuble a le rôle de faire appliquer ce qui a été décidé pendant ces assemblées générales. Deux organes de contrôle, à savoir le commissaire aux comptes et le conseil de copropriété veillent au bon déroulement du mandat du syndic.
L’association des copropriétaires est constituée dès l’instant qu’il existe une copropriété avec au moins deux propriétaires différents au sein de l’immeuble ou des immeubles. Sans copropriété, pas d’association des copropriétaires.
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