Functionering van de werkzaamheden in een mede-eigendom
Hoewel ze soms een bron van spanning vormen tussen mede-eigenaars die uiteenlopende belangen verdedigen, zijn werkzaamheden noodzakelijk om ervoor te zorgen dat het gebouw aantrekkelijk en functioneel blijft. Maar hoe gaat het dan in zijn werk en hoe wordt het gefinancierd?
Retour vers : Gestion de la copropriété
De wet op de mede-eigendom van 2018
De wet inzake mede-eigendom die eind 2018 werd gestemd en sinds 1 januari 2019 van toepassing is, heeft veel punten in verband met werkzaamheden gewijzigd.
De meerderheden, die in de algemene vergadering vereist zijn voor de uitvoering van werken binnen het gebouw of groep gebouwen, zijn verschillend. De vereisten zijn tegenwoordig:
- Een tweederdemeerderheid van de stemmen behalen voor de renovatie van gemeenschappelijke ruimten (gevel, gangen, tuin, trappenhuis)
- Wanneer de werkzaamheden verplicht en wettelijk voorgeschreven zijn (renovatie en inregelstelling van liften, naleving van brand- of isolatienormen), bedroeg de vereiste meerderheid voorheen 75%.
Sinds 1 januari 2019 gebeurt de stemming bij volstrekte meerderheid (50% + 1 stem)
Een van de doelstellingen van deze wet is de procedure voor het opstarten en het uitvoeren van werkzaamheden te vereenvoudigen. Voorheen was het soms onmogelijk om een procedure te starten door stemming.
Deze wet verplicht het gebouw ook om een reservefonds te vormen.
De verschillende soorten werkzaamheden: privé of gemeenschappelijke ruimtes?
Particuliere werkzaamheden betreffen één mede-eigenaar. Dergelijke werkzaamheden behoeven geen algemeen akkoord en worden ook niet door de syndicus van de mede-eigendom opgevolgd. Niettemin moeten bepaalde regels in acht worden genomen, zoals het verbod om inbreuk te maken op privé-gedeelten van andere leden van de mede-eigendom. De Vereniging van Mede-Eigenaars moet ook een overeenstemming bereiken over de praktische details van de uitvoering van de werken.
Voor de gemeenschappelijke ruimtes moeten alle mede-eigenaars worden geraadpleegd. Afhankelijk van de omvang van de werkzaamheden zal de vereiste meerderheid niet dezelfde zijn. In het algemeen geldt dat hoe meer de werkzaamheden de structuur van het gebouw beïnvloeden, des te belangrijker de vereiste meerderheid der stemmen zal zijn.
De meest voorkomende werken binnen de mede-eigendom zijn onderhoudswerken (liften conform maken, gevelrenovatie) of verbeteringswerken (werkzaamheden ter energiebesparing bijvoorbeeld).
Ten slotte kan de syndicus, als garant voor de handhaving van het gebouw, ook op eigen houtje beslissen om werken uit te voeren, vooral wanneer het gaat om dringende werken om schade van de mede-eigendom te herstellen. Dit is met name het geval bij een gezamenlijke verwarmingsketel die stuk gaat of een lift die niet meer functioneert.
De financiering van werkzaamheden in mede-eigendom
Sinds de wet van 2018 is het verplicht om een reservefonds te vormen. Deze dient om werken, die financieel soms zwaar kunnen doorwegen, beter te kunnen verdragen. Elk jaar moeten alle mede-eigenaars 5% van de totale gemeenschappelijke lasten van het voorgaande jaar in het reservefonds storten.
Het basisprincipe "u beslist, u betaalt" is van toepassing op de financiering van werken waarvan u het exclusieve gebruik en genot heeft. In principe kan de mede-eigendom zich niet verzetten tegen deze werkzaamheden.
Om de werkzaamheden te financieren, doet de mede-eigendom vaak beroep op een gezamenlijke banklening. Deze financiering kan echter gevaarlijk zijn wanneer sommige mede-eigenaars zich in een zorgwekkende financiële situatie bevinden.
Goed om weten: De mede-eigendom kan een voorlopig fonds voor werkzaamheden opstellen om de werkzaamheden te financieren. Dit is echter geen wettelijke verplichting. Met een dergelijk fonds kunt u beetje bij beetje sparen om structurele werkzaamheden te financieren.