Fonctionnement des travaux en copropriété

Parfois vecteurs de tensions entre les copropriétaires qui défendent des intérêts divergents, les travaux restent nécessaires pour que l’immeuble conserve toute son attractivité et sa fonctionnalité. Mais alors, comment fonctionnent les travaux, comment les finance-t-on ?

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La loi sur la copropriété de 2018

La loi sur la copropriété votée fin 2018 et mise en application depuis le 1er Janvier 2019 a modifié de nombreux points relatifs aux travaux. Les majorités nécessaires en assemblée générale afin d’effectuer des travaux au sein de l’immeuble ou du groupement d’immeubles sont différentes. Il faut désormais :

  • Une majorité des voix aux deux tiers pour la rénovation des parties communes (façade, couloirs, jardin, cage d’escalier)
  • Lorsque les travaux sont obligatoires et exigés par la loi (rénovation et mise en conformité des ascenseurs, respect des normes incendie ou d’isolation), la majorité exigée était auparavant de 75 %. Depuis le 1er Janvier 2019, le vote se fait à la majorité absolue (50 % + 1 voix)

Un des objectifs de cette loi est de rendre plus simple la procédure pour enclencher et réaliser des travaux, procédure que le vote rendait parfois impossible à mettre en œuvre.

Cette loi oblige également l’immeuble à mettre en place un fonds de réserve

Les différents types de travaux : parties privatives ou parties communes ?

Les travaux privatifs concernent un copropriétaire unique. De tels travaux ne nécessitent pas l’accord général et ne seront pas pris en charge par le syndic de copropriété. Néanmoins, certaines règles doivent être respectées comme le fait de ne pas empiéter sur les parties privatives d’autres membres de la copropriété. Les travaux privatifs ne concernent en rien l'association des copropriétaires tant qu'une des parties communes se trouvant dans le lot n'est affectée (mur porteur, façade, plancher, ...).

Concernant les parties communes, les copropriétaires doivent être consultés. Une majorité des 2/3 est nécessaire pour la décision des travaux dans les parties communes.

Les travaux les plus communs au sein de la copropriété sont les travaux d’entretien (mise en conformité des ascenseurs, ravalement de façade) ou les travaux d’amélioration (travaux d’économie d’énergie par exemple).

Enfin, en garant de la sauvegarde de l’immeuble, le syndic pourra aussi décider de son propre chef d’entreprendre des travaux, notamment lorsque ceux-ci sont des travaux urgents. C’est notamment le cas d’une chaudière collective qui tombe en panne ou encore d’un ascenseur qui ne fonctionne plus.

Le financement des travaux en copropriété

Depuis la loi de 2018, il y a une obligation de constituer un fonds de réserve, afin de mieux supporter les travaux qui peuvent parfois être lourds financièrement. Chaque année, l’ensemble des copropriétaires devront verser 5 % du total des dépenses usuelles de l’année précédente, au fonds de réserve.

Le principe du « vous décidez, vous payez », soit principe d'utilité, s’applique pour le financement de travaux dont vous auriez l’usage et la jouissance exclusive. En principe, la copropriété ne peut pas s’opposer à ces travaux. Attention, on ne peut malgré tout pas faire n'importe quoi sous prétexte qu'on paie soi-même certains travaux. Exemple : repeindre sa porte en rose, il en va de mon utilité personnelle, mais si elle est visible dans les espaces communs, il faut malgré tout consulter la copropriété.

Pour financer des travaux, la copropriété fait souvent appel à l’emprunt bancaire collectif. Ce financement peut néanmoins s’avérer dangereux lorsque certains copropriétaires sont dans une situation financière préoccupante. Certaines formules existent, sans caution solidaire entre copropriétaire. Dans ce cas, l'organisme financier n'accordera pas le prêt si un ou plusieurs copropriétaires présente une dette au sein de la copropriété.

Bon à savoir : La copropriété peut se doter d’un fonds de travaux prévisionnel pour financer des travaux. Ce n’est néanmoins pas une obligation légale. Un tel fonds permet d’épargner petit à petit pour financer des travaux structurels. La copropriété peut aussi prévoir l'alimentation d'un fonds de réserve spécifique aux travaux dont l'ampleur est alors plus importante.

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