L'acte de base de la copropriété

Lorsque l’on parle de statuts de la copropriété ou de documents, nous avons tendance à penser au règlement de copropriété. L’acte de base du bâtiment est au même titre que le règlement de copropriété un document central de la copropriété. Qu’inclut-il ? A qui s’adresse t-il ? Nous allons tâcher d’éclairer ces deux points.

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L’acte de base : Un pilier des statuts de l’immeuble

Avec le règlement de copropriété qui régit et encadre les relations entre les copropriétaires de l’immeuble ou du groupement d’immeubles, l’acte de base est un document fondamental au sein de la copro. D’ailleurs, ces deux documents forment ce que l’on nomme communément les statuts au sein de la copropriété forcée. Les statuts doivent être établis par un acte authentique, ce qui suppose qu’ils doivent être dressés par un notaire.

Bon à savoir : Une copropriété forcée est une entité ou une partie du bâtiment est affectée à un usage collectif (un couloir commun ou un hall d’immeuble par exemple). Les copropriétaires peuvent demander la division et d'acquérir une partie commune ou un élément commun d’une copropriété, moyennant accord en AG et selon les majorités qualifiées. Une régularisation de l'acte de base et un recalcul des quotités seront nécessaires.

Que contient l’acte de base ?

L’acte de base devra nécessairement comporter les trois points suivants :

  • Une description de chaque partie privative et des parties communes
  • La description de l’ensemble immobilier
  • La quote-part des parties communes liée à chacune des parties privatives

Cette séparation nette entre les parties privatives et les parties communes a pour objectif de rendre clair et limpide l’utilisation de chaque mètre carré de la copropriété. On considère dans le cadre général, qu’une partie utilisée par plus d’un copropriétaire est une partie commune.

Les parties privatives sont des morcellements de l’immeuble qui appartiennent exclusivement à chacun des copropriétaires. Cette terminologie regroupe l’intérieur et le mobilier de chaque appartement. La rénovation d’une cloison à l’intérieur de l’appartement ou le changement du mobilier de cuisine est donc de nature privative.

Les parties communes sont à l’inverse des parties privatives, à usage de tout le monde. Elles appartiennent à chaque copropriétaire, sans être détenues exclusivement par aucun d’entre eux. Le jardin, le hall d’entrée de l’immeuble, l’ascenseur, les couloirs ou les escaliers de l’immeuble sont des parties communes ou chaque copropriétaire peut circuler librement. Sans pour autant revendiquer la jouissance exclusive de ces parties communes.

En cas de litige avec d’autres copropriétaires, la description de l’ensemble de l’immeuble peut s’avérer extrêmement utile. En effet, l’acte de base doit faire figurer la description précise de chacun des lots de l’immeuble. Pour chaque lot, une quotité des parties communes est attribuée.

La quote-part pour déterminer combien payer

Présent dans l’acte de base, la quote-part a une implication bien réelle pour les copropriétaires. C’est en effet, en fonction de celle ci que le syndic établira les montants à payer au titre des charges communes de la copropriété.

Plus la quote-part est élevée et plus la contribution aux charges communes (chauffage collectif éventuel, nettoyage, entretien de l’ascenseur ou des plantes) sera élevée. A noter que l’importance de la voix du copropriétaire en assemblée générale est liée à cette quote-part.

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