De verschillende types syndicus van een mede-eigendom
De syndicus van mede-eigendom kan, ongeacht zijn vorm, een natuurlijke persoon of een rechtspersoon zijn. Hij moet worden benoemd op de eerste Algemene Vergadering van mede-eigenaars.
Afhankelijk van de kenmerken van elke mede-eigendom lijken sommige vormen van syndicus meer geschikt en relevant dan andere. Wij stellen je hieronder de verschillende soorten syndicus van mede-eigendom voor.
De vrijwillige syndicus
Ook niet-professionele syndicus genoemd. Zoals zijn naam niet noodzakelijkerwijs aangeeft, kan de vrijwillige syndicus soms een vergoeding genieten. Deze vergoeding zal vaak lager zijn dan wat een beroepssyndicus in rekening zou brengen. In de meeste gevallen is het een van de mede-eigenaars van het gebouw die voorstelt als syndicus op te treden. Professioneel of niet, elke syndicus beheert dezelfde onderwerpen en neemt dezelfde taken op zich (onderhoud van de gemeenschappelijke delen, bijeenroepen van de Algemene Vergaderingen, innen van de schulden van de mede-eigenaars voor werkzaamheden...)
Voor welke gevallen is de vrijwillige syndicus geschikt?
Voor kleine mede-eigendommen met weinig kavels kan de vrijwillige syndicus een goede keuze zijn, omdat het beheer veel minder tijdrovend en eenvoudiger is dan bij een grotere mede-eigendom.
De professionele syndicus
Een professionele syndicus is een expert die tegen betaling de taken van de syndicus uitvoert. Dit type syndicus past beter voor een grotere mede-eigendom (meer dan 4 of 5 kavels), juist omdat het beheer dan wordt toevertrouwd aan een professioneel die alle garanties biedt. De professionele syndicus beschikt onder andere over solide verzekeringen, zoals een verzekeringscontract dat zijn professionele wettelijke aansprakelijkheid dekt. De juridische, technische en beheerskennis van een professionele syndicus vergemakkelijkt ook het leven in een mede-eigendom.
Net als de vrijwillige syndicus heeft de professionele syndicus een aantal opdrachten en verantwoordelijkheden. Hij wordt tevens verkozen voor een periode van maximum 3 jaar, hernieuwbaar, door de Algemene Vergadering van mede-eigenaars. Tijdens zijn contract kan de professionele syndicus wel worden ontslagen onder bepaalde voorwaarden.
Niettemin is de professionele syndicus onderworpen aan de deontologische code van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), maar ook aan het beroepsgeheim. In tegenstelling tot een vrijwillige syndicus, betaalt u de professionele syndicus een vergoeding. We zullen het later hebben over de honoraria van de syndicus.
De statutaire syndicus
De statutaire syndicus vormt een apart geval. Het is een tijdelijke bewindvoerder die wordt aangesteld door de projectontwikkelaar of de eigenaar van een nieuw gebouw. De statutaire syndicus blijft in functie en bekleedt zijn functie tot de eerste Algemene Vergadering van mede-eigenaars.
Op deze vergadering zullen de mede-eigenaars de keuze hebben om de huidige statutaire syndicus te behouden of een andere te kiezen.
De gerechtelijk syndicus
De benoeming van een gerechtelijk bewindvoerder door de vrederechter is bedoeld om de tekortkomingen van de huidige syndicus, of het gemis ervan, te compenseren. In de wet wordt het precieze actieterrein van de gerechtelijke syndicus niet nader omschreven, maar in de jurisprudentie wordt ervan uitgegaan dat hij gelijkwaardig is aan een gewone syndicus. Bijgevolg moet hij ook dezelfde beheerstaken op zich nemen.
Indien een bestaande syndicus in gebreke blijft, kunnen één of meer mede-eigenaars zich via een verzoekschrift op tegenspraak tot de rechter wenden opdat een nieuwe voorlopige syndicus zou worden benoemd.
Goed om weten: Merk op dat Verenigingen van Mede-Eigenaars sinds 1 april 2017 verplicht zijn de gegevens van hun syndicus te registreren bij de KruispuntBank van Ondernemingen (KBO).
Conclusie:
Het kiezen van een professionele syndicus kan veel voordelen bieden. Een professionele syndicus biedt niet alleen meer expertise, maar ook betere garanties. Bovendien is een professionele syndicus vaak beter uitgerust om complexe situaties aan te pakken. Voor grotere gebouwen en complexe eigendomsstructuren is een professionele syndicus vaak de beste keuze. Uiteindelijk zorgt een professionele syndicus voor een efficiënt en wettelijk conform beheer van de mede-eigendom.
