Mede-eigendom: hoe conflicten beheren?

Terug naar: moeilijkheden bij mede-eigendom

De meest klassieke gevallen van conflicten

Het leven in een mede-eigendom volgt een zeer eenvoudig principe: "Niemand mag een abnormale buurtoverlast veroorzaken voor anderen". De meeste conflicten in mede-eigendom zijn het gevolg van een gedrag en een beperkte, tijdelijke verstoring maar die zich soms regelmatig herhaalt

• Lawaai van de activiteiten veroorzaakt door een professioneel overdag of 's nachts (bijvoorbeeld een uitbater van een bar of nachtclub)
• Gedragslawaai (lawaaierige dieren, feestjes, muziekinstrumenten)
• Reukhinder veroorzaakt door een particulier of een professioneel. Hierbij is het aan de rechter om er het abnormale karakter van te beoordelen.

Maar soms is het conflict veel structureler en diepgaander. Dit is met name het geval voor particuliere werken. Een buur die een imposant bouwwerk laat plaatsen dat het uitzicht bederft, of overlast in de gemeenschappelijke ruimtes omdat een buurman de nodige werken aan zijn eigendom heeft uitgevoerd (of niet heeft uitgevoerd).
Het gebruik en het genot van gemeenschappelijke ruimtes kan ook tot conflicten leiden.

Tenslotte is het ook mogelijk dat een of meer mede-eigenaars in conflict zijn met de syndicus. De verwijten betreffen vaak nalatigheid, het gebrek aan doorzichtigheid, het laattijdig bijeenroepen van de Algemene Vergadering, werkzaamheden die te duur bevonden worden, een te laag geraamde voorlopige begroting, het gebrek aan concurrentiestelling voor belangrijke werkzaamheden, de keuze van de dienstverleners...

Het reglement van de mede-eigendom en de basisakte om conflicten te voorkomen

Het reglement van de mede-eigendom biedt een kader voor mogelijke conflicten tussen mede-eigenaars. Het is de verwoording en de uitdrukking van de regels van het leven die in het gebouw te respecteren zijn. In dit document vindt u bijvoorbeeld de beschrijving van de verdeling van het onroerend goed, waarin het aantal kavels wordt aangegeven en de gemeenschappelijke en privé-gedeelten worden geidentificeerd.

De basisakte lezen en begrijpen zal mogelijks een aantal conflicten met de syndicus van mede-eigendom te kalmeren. In de meeste gevallen zal het lezen van deze documenten helpen om het conflict beter te beheren en ook vaak op te lossen.

De beroepsmogelijkheden om buurtconflicten te beheren

Al zijn de regels van mede-eigendom nuttig om conflicten te voorkomen door een aantal zaken aan te geven die moeten worden nageleefd, dan ook zijn er een groot aantal mogelijkheden om in beroep te gaan wanneer het conflict al gaande is.

De minnelijke schikking

Alvorens het wetgevend apparaat in te schakelen, raden wij u aan een minnelijke schikking te treffen. In de meeste gevallen volstaat een eenvoudige brief. Het gaat erom de buurman te wijzen op de overlast en op de bepalingen van het reglement van mede-eigendom die niet worden nageleefd. Als de overlast aanhoudt, raden wij u aan een ingebrekestelling per aangetekende post te sturen.

Beroep doen op de syndicus van de mede-eigendom om conflicten tussen mede-eigenaars te beheren

Een mede-eigenaar kan ook de tussenkomst van de syndicus vragen in geval van een conflict. Het verzenden van een aangetekende brief met ontvangstbevestiging zal hierbij nuttig zijn. De syndicus zal dan de veroorzaker van de overlast waarschuwen. De syndici van mede-eigendom hebben ook de mogelijkheid om een mede-eigenaar te dwingen de regels van mede-eigendom na te leven door sancties tegen hem te nemen.

Het laatste redmiddel: de gerechtelijke stappen

Wanneer het conflict in een impasse is geraakt, is er nog een laatste redmiddel: gerechtelijke stappen ondernemen. Afhankelijk van de overlast wordt civielrechtelijk of strafrechtelijk opgetreden. Een mede-eigenaar kan naar de rechter stappen om zijn schade te laten vaststellen. Alvorens dit te doen, moet een zekere hoeveelheid bewijsmateriaal worden verzameld, zoals schriftelijke uitwisselingen met de veroorzaker van de overlast. De steun van de syndicus bij een dergelijke aanpak is van essentieel belang en het proces duurt vaak lang.