Copropriété : comment gérer les conflits ?

Qui dit copropriété, dit vie en communauté. Les intérêts des uns pouvant aller à l’encontre des intérêts des autres, il arrive qu’il y ait au sein de la copropriété des conflits. Comment les anticiper et les prévenir en amont ? Comment les gérer lorsqu’ils sont déjà présents ? Nous vous détaillons les différents mécanismes.

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Les cas conflictuels les plus classiques

La vie en copropriété est régit par un principe très simple : « Nul ne doit causer à autrui, un trouble anormal de voisinage ». La plupart des conflits de la copropriété sont le fruit d’une action et d’un trouble limité (mais parfois répété) dans le temps.

  • Les bruits d’activité qui sont causés de jour comme de nuit par un professionnel (bar, boite de nuit par exemple)
  • Les bruits de comportement (animal bruyant, fêtes, instruments de musique)
  • Les nuisances olfactives causées par un particulier ou un professionnel. Il appartiendra au juge d’en apprécier le caractère anormal

Mais parfois le conflit est beaucoup plus structurel et profond. C’est notamment le cas lors de travaux privatifs. Un voisin qui fait installer une structure imposante qui gâche la vue, des nuisances dans les parties communes parce qu’un voisin a fait (ou n’a pas fait) les travaux nécessaires chez lui. L’utilisation et la jouissance des parties communes est aussi de nature à créer le conflit.

Enfin, il est possible qu’un ou plusieurs copropriétaires soient en conflit avec le syndic. Les reproches sont souvent le manque de transparence, les négligences, une convocation en retard de l’assemblée générale, le coût des travaux jugés prohibitifs, un budget prévisionnel sous-évalué, la faible mise en concurrence sur des travaux importants, le choix des prestataires…

Le règlement de copropriété et l’acte de base pour anticiper les conflits

Le règlement de copropriétéviendra encadrer les conflits potentiels entre copropriétaires. Il est l’articulation et l’expression des règles de vie à respecter au sein de l’immeuble. C’est par exemple dans ce document que l’on trouvera l’état descriptif de division qui précise le nombre de lots et identifie les parties communes et privatives.

La lecture et la compréhension de l’acte de base est de nature à désamorcer un certain nombre de conflits avec le syndic de copropriété. La lecture de ces documents sert dans la plupart des cas à mieux gérer et bien souvent à désamorcer le conflit.

Les voies de recours pour gérer les conflits de voisinage

Si le règlement de copropriété est utile pour prévenir les conflits en précisant un certain nombre de choses à respecter, il existe un grand nombre de voies de recours possibles lorsque le conflit est déjà présent.

Le règlement à l’amiable

Avant de faire entrer en jeu l’appareil législatif, nous vous conseillons de trouver une solution amiable. Dans la majorité des cas, une simple lettre suffira. Il s’agit de rappeler au voisin les nuisances et les clauses du règlement de copropriété qui ne sont pas respectées. Si les nuisances persistent, nous conseillons d’envoyer une mise en demeure sous pli recommandé.

Utiliser le syndic de copropriété pour gérer les conflits entre copropriétaires

Un copropriétaire peut aussi demander l’intervention du syndic en cas de conflit. L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception sera utile. Le syndic alertera alors l’auteur des nuisances. Les syndics de copropriété ont également une capacité à contraindre un copropriétaire à respecter le règlement de copropriété en prenant des sanctions à son égard.

Le dernier recours : les actions légales

Lorsque le conflit est au point mort, il reste une ultime solution : le recours légal. Selon les nuisances, l’action judiciaire sera civile ou pénale. Un copropriétaire peut saisir un juge pour faire constater son préjudice. Il faudra au préalable réunir un certain nombre de preuves comme les échanges avec l’auteur des nuisances. Le soutien du syndic dans une telle démarche est primordial et la démarche est souvent longue.

Bon à savoir : lorsque les nuisances relèvent du Code pénal, il sera également possible de poursuivre le contrevenant en justice. C’est par exemple le cas lorsqu’il s’agit de tapage nocturne répété.

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