De syndicus, de spil van de mede-eigendom.
Er is sprake van mede-eigendom wanneer de verschillende kavels van een gebouw aan verschillende eigenaren toebehoren. Op juridisch vlak betekent dit dat er bepaalde regels moeten worden nageleefd. Voorafgaand moeten de mede-eigenaars een syndicus benoemen die al dan niet lid mag zijn van de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars). Als hij buiten de VMEwordt gekozen, zal hij BVI-gecertificeerd moeten zijn.
De taken en verplichtingen van de syndicus zijn talrijk en gevarieerd: fondsen innen bij de eigenaars, betalingen verrichten, rekeningen beheren, de Algemene Vergadering organiseren, technische problemen oplossen, administratieve en juridische handelingen, invordering van onbetaalde lasten, enz. Bovendien is de syndicus hier in de ogen van de wet en van de andere mede-eigenaars verantwoordelijk voor. Daarom is de VME onder meer verplicht een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid (BA) af te sluiten als de syndicus geen beroepsbeoefenaar is.
Eerste stap.
De wet bepaalt dat elk mandaat van een syndicus, zij het een vrijwillige of professionele syndicus (rechtspersonen of natuurlijke personen) moeten worden geregistreerd bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO). De eerste syndicus moet ook een ondernemingsnummer voor de mede-eigendom aanvragen bij een Ondernemingsloket.
In de praktijk is het praktisch!
Het KBO-uittreksel dat, na registratie, door de Kruispuntbank van Ondernemingen wordt afgegeven, zal de syndicus helpen bij zijn toekomstige administratieve stappen. Dit is namelijk verplicht om een bankrekening te openen op naam van de VME of om een brandverzekering af te sluiten voor het gebouw.
Professionele of vrijwillige syndicus?
Zoals u ziet vergt de functie van de syndicus dagdagelijks veel werk. Aangezien de wetgeving voortdurend verandert, moet de syndicus een "expert" worden. Bovendien kan de geringste fout ernstige gevolgen hebben voor alle mede-eigenaars: onvoldoende reservefondsen om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren, verslechtering van het gebouw als resultaat van vertraagde reparaties aan het dak, de isolatie of de gevel, financieel verlies als een mede-eigenaar zijn lasten niet betaalt, ongedekte schadegeval door een inadequate verzekering, enz.
De kosten van een vrijwillige syndicus, die hiervoor niet altijd vergoed wordt, zijn lager. Maar gezien de complexiteit en de verantwoordelijkheid van de wettelijke verplichtingen verkiezen sommige mede-eigenaars een professionele syndicus.
Hoe vind je de juiste syndicus en vooral, is het financieel realistisch? Voor kleine mede-eigendommen kunnen de kosten van een professionele syndicus oplopen tot 50% van de jaarlijkse lasten! Recentelijk zijn er nieuwe beheersvoorstellen op de markt verschenen, speciaal bedacht voor kleine gebouwen en die een voordelig alternatief bieden
- Easy Syndic: een professioneel syndicus gewijd aan kleine gebouwen. EasySyndic biedt diensten op maat en aangepaste tarieven die de kosten aanzienlijk verlagen.
- SyndicYourself: Gericht op vrijwillige syndici, biedt deze dienst online beheertools met makkelijke toegang tot juridische documenten, enz.