Syndicus: een echt beroep, met rechten en plichten die gerespecteerd moeten worden.

Noch cowboy, noch padvinder!

Wij hebben allemaal al eens verhalen gehoord over tegenslagen van mede-eigenaars die werden geconfronteerd met een syndicus die zijn plichten niet vervulde. Gebrek aan doorzichtigheid, follow-up, beschikbaarheid, geldmisbruik, onvolledige rekeningen, belangenvermenging, enz. De lijst is lang maar soms wel overdreven. Maar het is wel zo dat er bij oneerlijke syndici in het verleden al eens misbruik voorkwam waardoor een verknipt beeld van het beroep is ontstaan, namelijk dat van iemand die rijkelijk wordt betaald voor wat hij of zij doet... of niet doet. De bewustwording van professionele syndici en de verschillende wetgevende maatregelen heeft ertoe geleid het beroep te professionaliseren. Van nu af aan heeft iedereen die de rol van syndicus op zich neemt strikte plichten te respecteren.

Vandaag de dag is het beroep van syndicus een volwaardig, wettelijk gereglementeerd beroep, en vereist het dus belangrijke competenties en veel beschikbaarheid.

Wie is nu de beslisser in een appartementsgebouw? De mede-eigenaars, uiteraard, vertegenwoordigd via de Algemene Vergadering (dit is de wetgevende macht).

Wie voert de door de AV genomen besluiten uit? De Syndicus (dit is de uitvoerende macht).

In 2010 heeft een nieuwe wetgevingsmaatregel gevolgen gehad voor de functie van de syndicus: deze wet had tot doel de werking van mede-eigendommen te moderniseren en het beheer transparanter te maken. Dit was een belangrijke wijziging en bood een kader voor de administratieve taken en verplichtingen alsook voor de beroepsaansprakelijkheid van de syndicus.

Hieruit vloeien voor elke partij rechten en plichten voort, die wettelijk zijn vastgelegd.

De syndicus heeft een heel breed actieterrein.

Wettelijk gezien moet de syndicus:

• (ervoor zorgen) dat de door de AV genomen besluiten worden uitgevoerd.
• (uit noodzaak en/of urgentie) een rechtshandeling verrichten ter vrijwaring van een recht of om verlies van een goed te voorkomen.
• de fondsen van de Raad van Mede-Eigenaars beheren op rekeningen die op naam van deze Raad zijn geopend.
• de Raad van Mede-Eigenaars vertegenwoordigen in het beheer van gemeenschappelijke zaken en in een rechtszaak.
• de historiek van de mede-eigenaars en de verkoopinformatie update houden om de notaris de schuldverklaring te bezorgen
• binnen dertig dagen na het einde van zijn mandaat het volledige dossier betreffende het beheer van het onroerend goed overdragen aan zijn opvolger, indien deze wordt benoemd. Zo niet, aan de Voorzitter van de laatste Algemene Vergadering (met inbegrip van: de rekeningen, de goederen onder zijn beheer, de schuldvorderingen, de historiek van de rekening via dewelke de schadegevallen werden geregeld, de documenten die de toewijzing van elk bedrag staven dat niet terug te vinden is in de financiële rekeningen van de mede-eigendom).
• een aansprakelijkheidsverzekering afsluiten ter dekking van de uitoefening van zijn taak en de mede-eigenaars toegang te geven tot documenten en informatie van niet-particuliere aard met betrekking tot de mede-eigendom.
• Het vervolg interventiedossier (V.I.D.) bijhouden. Verplicht sinds 2001, moet het V.I.D. een beschrijving bevatten van de uitgevoerde werkzaamheden (plan, materialen, enz.) en alle nuttige elementen, in termen van gezondheid en veiligheid, waarmee rekening moet worden gehouden bij eventuele toekomstige werkzaamheden (onderhoud, reparaties, vervanging of ontmanteling van bepaalde installaties, enz.)
• de voorafgaande toestemming van de Algemene Vergadering vragen voor elke overeenkomst tussen de Vereniging van Mede-Eigenaars en de syndicus die aanleiding zou kunnen geven tot een belangenconflict.
• een lijst van personen bijhouden die gerechtigd zijn om aan de beraadslagingen van de Algemene Vergadering deel te nemen.
• de boekhouding van de Raad van Mede-Eigenaars op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde manier bijhouden.

Mede-eigendommen met minder dan twintig kavels mogen een vereenvoudigde boekhouding voeren (inkomsten en uitgaven, cashflow, mutaties in kasmiddelen en rekeningen, bedrag van het werkkapitaal en reservefonds).

• een voorlopige begroting opstellen voor het onderhoud, de functionering en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de uitrusting van het gebouw.
• een voorlopige begroting opstellen voor te voorziene buitengewone uitgaven.
• een algemene vergadering houden binnen de door het Reglement van Mede-Eigendom vastgestelde termijn en/of telkens wanneer een beslissing in het belang van de mede-eigendom dringend genomen moet worden op verzoek van een of meer mede-eigenaars (die ten minste 1/5e van de gemeenschappelijke delen bezitten)
• de notulen opstellen van de beslissingen van de Algemene Vergadering (met de verkregen meerderheden, de namen van de mede-eigenaars die tegengestemd hebben of zich van stemming hebben onthouden).

Bij het lezen van deze (lange) lijst wordt duidelijk hoe professioneel en gespecialiseerd het beroep van syndicus geworden is. Er zij aan herinnerd dat ook vrijwillige, niet-professionele syndici, ondanks hun status, aan dezelfde wettelijke bepalingen onderworpen zijn. Met andere woorden, hun mandaat, ook al is het onbezoldigd, beroept zich op hun hun verantwoordelijkheid. Dit alles verklaart ongetwijfeld het schrijnende gebrek aan syndici. Een groeiende en wijdverspreide trend.

Door de evolutie van de markt en van de mentaliteiten doen meer en meer mede-eigenaars een beroep op de diensten van professionele syndici en dit is dus makkelijk begrijpbaar. Deze laatsten beschikken over de voor de functie vereiste tijd, over de nodige vaardigheden en ervaring, en zijn niet overdreven duur. In feite heeft de sector, gezien de toenemende vraag, soepeler en beter aangepaste formules ontwikkeld. Bovendien is het financiële argument minder belangrijk geworden omdat niet-professionele maar wel betaalde syndici, geconfronteerd met de complexiteit van hun werk, - terecht - vragen om hun honoraria te verhogen. De financiële kloof wordt met de dag kleiner.

Alles wat overblijft is de partner te vinden die bij u past!

Links :

- Het Belgisch Recht met bertekking tot de mede-eigendom: https://justitie.belgium.be/sites/default/files/mede-eigendom_nl_0.pdf