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    • Syndic un vrai métier, des droits et des devoirs à respecter

4 nov. 2019
Infos Légal

Ni cow-boy ni boy scout !

Nous avons tous eu vent de mésaventures vécues par des copropriétaires en butte à un syndic qui ne remplissait pas son office. Manque de transparence, de suivi, de disponibilité, usage trouble de l’argent, comptes incomplets, confusion d’intérêts, etc. La liste est longue et souvent exagérée. Mais il est vrai que, par le passé, des abus ont eu lieu dans le chef de syndics indélicats, donnant une image tronquée de la profession, celle de quelqu’un grassement rémunéré pour ce qu’il faisait… ou pas. Heureusement, la prise de conscience des syndics professionnels et les diverses mesures législatives ont permis de professionnaliser le métier. Désormais, quiconque endosse la fonction de syndic a des devoirs stricts à respecter.

Aujourd’hui, être syndic est un métier à part entière, encadré légalement, et qui, par conséquent, exige de nombreuses compétences et énormément de disponibilité.

Ce schéma illustre clairement le cadre de la mission du syndic et permet d’en comprendre les aspects légaux :

Schema organisation ureau de syndic

Dans une copropriété, qui est décisionnaire ? Les copropriétaires, naturellement, représentés dans l’AG (c’est le pouvoir législatif).
Qui exécute les décisions prises par l’AG ? Le Syndic (c’est le pouvoir exécutif).

En 2010, une nouvelle mesure législative eut des conséquences sur la fonction du syndic : cette loi visait à moderniser le fonctionnement des copropriétés et à accroître la transparence de leur gestion. Un changement d’importance qui a cadré ses tâches et obligations administratives et qui a encadré sa responsabilité professionnelle.

De là, découle, pour chaque partie, des droits et des devoirs, légalement encadrés.

Le syndic agit dans un champ très large.

Légalement, le syndic doit :

  • (faire) exécuter les décisions prises par l’AG.
  • accomplir (par nécessité et/ou en raison de l’urgence) tout acte juridique permettant de sauvegarder un droit ou d’empêcher la perte d’un bien.
  • administrer les fonds de l’association des copropriétaires sur des comptes ouverts au nom de l’association des copropriétaires.
  • représenter l’association des copropriétaires, dans la gestion des affaires communes ainsi qu’en justice.
  • tenir à jour l’historique des copropriétaires et l’information de vente pour fournir le relevé des dettes au notaire.
  • transmettre, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur, s’il est désigné. Sinon, au Président de la dernière assemblée générale (inclus : comptabilité, actifs dont il avait la gestion, sinistres, historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, documents attestant l’affectation de chaque somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété).
  • souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de donner accès, aux copropriétaires, aux documents et informations à caractère non privé relatifs à la copropriété.
  • conserver le dossier d’intervention ultérieure (D.I.U.). Obligatoire depuis 2001, le D.I.U. doit contenir le descriptif des travaux effectués (plan, matériaux…) et tout élément utile, en matière de sécurité et de santé, à prendre en compte lors d’éventuels futurs travaux (entretien, réparations, remplacement ou démontage de certaines installations, etc.).
  • solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic qui pourrait donner lieu à un conflit d’intérêts.
  • tenir à jour la liste des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale.
  • tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée.
    Les copropriétés de moins de vingt lots peuvent tenir une comptabilité simplifiée (recettes et dépenses, trésorerie, mouvements des disponibilités en espèces et en compte, montant du fonds de roulement et du fonds de réserve).
  • préparer le budget prévisionnel des dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.
  • préparer un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles.
  • tenir une assemblée générale dans la période fixée par le règlement de copropriété et/ou chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété sur requête d’un ou de plusieurs copropriétaires (possédant au moins 1/5e des arts dans les parties communes).
  • rédiger le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale (avec les majorités obtenues, le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus).

À la lecture de cette (longue) liste, on comprend à quel point le métier de syndic s’est professionnalisé et spécialisé. Rappelons que les syndics non professionnels bénévoles sont, eux aussi et malgré leur statut, soumis aux mêmes dispositions légales. Autrement dit, leur mandat, même non rémunéré, engage leur responsabilité. Tout cela explique sans doute le manque criant de syndics. Une tendance croissante et généralisée.

On comprend, dès lors, l’évolution du marché et des mentalités qui voit de plus en plus de copropriétaires faire appel à des syndics professionnels. Ces derniers disposent du temps exigé par la fonction, ils ont les compétences et l’expérience nécessaires, ils ne sont pas hors de prix. En effet, vu la demande croissante, le secteur a développé des formules plus souples et mieux adaptées. D’autant plus que, l’argument financier pèse mois dans la balance depuis que, confrontés à la complexité de leur charge, les syndics non professionnels, mais rémunérés, demandent — légitimement — la revalorisation de leurs honoraires. Le fossé financier s’amenuise de jour en jour.

Reste à trouver le partenaire qui vous convient !

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