Charges de copropriété : Lesquelles, qui paie et comment ?
Afin de maintenir la copropriété et l’immeuble en bon état, des charges communes sont nécessaires. Pour le confort des occupants actuels mais aussi pour l’entretien et la salubrité de l’immeuble à long terme. Quelles sont ces charges ? Comment sont-elles calculées ? Par quels moyens sont-elles réglées ?
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Quels sont les différentes charges de copropriété ?
Les charges discrétionnaires
Les charges discrétionnaires sont celles qui sont directement liées à l’intensité d’usage de l’immeuble ou du groupement d’immeubles. On trouvera par exemple :
- Le chauffage collectif
- Les frais de conciergerie
- Les frais d’entretien des espaces verts
Les charges non discrétionnaires
On qualifiera de « non-discrétionnaires », les dépenses qui sont incompressibles et incontournables pour la copropriété. Elles sont indépendantes du degré d’utilisation du bâtiment. En voici quelques exemples :
- L’assurance du bâtiment
- Le contrôle et la maintenance des ascenseurs
- Le contrôle et l’entretien des chaudières
- L’électricité des parties communes
- Les charges de syndic (pour les copropriétés ayant recours à un syndic professionnel)
Charges de copropriété : dépendantes des quotes-parts
Les charges de copropriété sont aussi dépendantes de la quote-part de chaque copropriétaire. Au sein de l’immeuble, chaque copropriétaire est propriétaire de son logement. On parlera de partie privative, en opposition aux parties communes. Selon des paramètres comme la taille de son appartement, le copropriétaire aura une quote-part plus ou moins importante, ce qui aura des implications en terme de charges. La quote-part représente la fraction des parties communes à charge par chaque copropriétaire.
Au sein de la même copropriété, un propriétaire d’un grand appartement aura une quote-part plus élevée qu’un propriétaire d’un studio. Il devra donc supporter des charges d’entretien des parties communes plus élevées.
Depuis la loi entrée en vigueur le 1er Janvier 2019, si le règlement de copropriété met à la charge exclusive d’un ou plusieurs copropriétaires des dépenses de parties communes, chaque copropriétaire concerné votera selon sa quote-part. Par exemple, pour les frais de maintenance des ascenseurs, il n’est pas rare que les copropriétaires du rez-de-chaussée soient exemptées de ces charges. Pour le choix d’un prestataire, ils n’auront sur ce point pas la possibilité de s’opposer aux choix des copropriétaires concernés. Ainsi, celui qui utilise paie et est le décideur.
Les modalités de paiement des frais de copropriété
Le syndic assure le calcul d’un budget prévisionnel pour l’année. Pour financer les travaux de la copropriété, le syndic est dans l’obligation de constituer un fonds de réserve. Chaque année, les copropriétaires devront verser l’équivalent de 5 % du total des charges communes de l’année précédente. Cet argent servira à prévenir et à couvrir les charges d’éventuels travaux assez lourds.
En opposition à ce fonds de réserve, le syndic dispose aussi d’un compte de fond de roulement qui servira à payer au fur et à mesure les plus petites interventions ou le paiement des prestataires qui interviennent au sein de l’immeuble.
Si le fonds de réserve fait plutôt appel à l’épargne des copropriétaires et le fonds de roulement à un fonctionnement financier et comptable optimal, il est aussi possible de financer les investissements de la copropriété par l’emprunt bancaire.
Bon à savoir : Depuis 2019, la copropriété est devenue "créancier privilégié" dans le cadre d'un recouvrement de charges à l'égard d'un copropriétaire défaillant.
