Nieuwe mede-eigenaar: Hoe een paar valkuilen voorkomen

Het kopen van een appartement in een mede-eigendom is geen simpele zaak. De nieuwe mede-eigenaar zal zich, voor de ondertekening en de opstart van het aankoopproces, vertrouwd moeten maken met een aantal tastbare en ontastbare elementen. Hierbij een paar valkuilen die vermeden moeten worden om met een gerust hart een aankoop in mede-eigendom te kunnen uitvoeren.

Mede-eigenaar worden: te analyseren documenten

Een appartementen in mede-eigendom kopen begint eerst en vooral door een heleboel documenten uit te pluizen, te analyseren en te begrijpen. Er zijn wettelijke bepalingen over de documenten die de voormalige mede-eigenaar moet overdragen aan de persoon die zijn eigendom koopt.

• De bedragen van het reservefonds en het werkkapitaal
• De status van de fondsenwerving voor de rekeningen van het reservefonds en het werkkapitaalfonds
• Het bedrag van de resterende achterstallige betalingen door de verkopende mede-eigenaar
• Een verslag van eventuele gerechtelijke procedures
• De notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar
• De laatste balans

Goed om te weten: Het is aan de syndicus om u deze informatie binnen de twee weken te communiceren. Zonder al deze informatie heeft de koper het recht om de koopovereenkomst te ontbinden.

De nieuwe eigenaar verbindt zich er ook toe de basisakte en het reglement van mede-eigendom te respecteren. Deze documenten moeten tevens aan de koopovereenkomst worden toegevoegd en vormen schematisch de leefregels van de mede-eigendom.

Kopen in een mede-eigendom: de nodige controles

Als de documenten tastbare elementen zijn die het mogelijk maken om de gezondheid van de mede-eigendom objectief te beoordelen, moet er ook rekening worden gehouden met andere parameters. We denken in het bijzonder aan de algemene sfeer binnen de mede-eigendom.

Dat geldt ook voor de staat van het gebouw. Zijn de gemeenschappelijke ruimtes goed onderhouden? Is de mede-eigendom gelegen in een gebied dat zijn aantrekkingskracht verliest? Dit zijn uiteraard interessante vragen om te stellen vooraleer over te gaan tot de aankoop van het onroerend goed.

De rol van de notaris bij het kopen van een appartement in mede-eigendom

In het geval van een verkoop is de notaris de tussenpersoon tussen de koper en de verkoper. In het kader van een verkoop moet hij de syndicus vragen om de volgende informatie naar de verkoper te sturen:

- Het bedrag van de kosten en/of de oproepen tot fondsen die vóór de verkoop door de algemene vergadering zijn gevalideerd, maar waarvoor betalingen na de datum van aankoop moeten worden verricht.

- De staat van de schulden en geschillen van de mede-eigendom voor de datum van aankoop

- De staat van uitgaven gelinkt aan de aankoop van de gemeenschappelijke ruimten

De syndicus is verplicht om binnen de 30 dagen aan dit verzoek tegemoet te komen.

Goed om te weten: Het is aan de uitgaande mede-eigenaar (=verkoper) om de kosten voor het doorsturen van deze documenten door de syndicus te betalen.

Oude en nieuwe mede-eigenaar: Wie betaalt wat?

Om dit te begrijpen is het belangrijk om onderscheid te maken tussen gewone en buitengewone uitgaven van een mede-eigendom.

De koper is verantwoordelijk voor de gewone kosten zodra hij of zij het gekochte appartement in gebruik neemt. Deze kosten kunnen de onderhoudskosten van de lift zijn of, meer algemeen, de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw (de conciërge, schoonmaak, ...).

Hetzelfde principe is van toepassing op buitengewone kosten (dak dat moet worden vernieuwd, gevels die herverfd moeten worden, lift die moet worden vervangen).

Een paar voorbeelden ter verduidelijking:

• Indien op de algemene vergadering vóór de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst met de koper uit te voeren werken gestemd werden en indien de syndicus vóór de ondertekening van de koopakte om betaling vraagt, dan is het aan de verkoper om te betalen.
• Indien de algemene vergadering vóór de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst met de koper over werkzaamheden stemt en de syndicus na de ondertekening van de koopakte om betaling vraagt, dan is het aan de koper om deze te betalen, op voorwaarde dat hij via de processen-verbaal op de hoogte werd gebracht van de te betalen bedragen.
• Indien de algemene vergadering werkzaamheden valideert tussen de ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst en de definitieve koopakte, dan is het aan de koper om te betalen voor zover hij een volmacht van de vertrekkende mede-eigenaar heeft ontvangen om de algemene vergadering bij te wonen.

Hetzelfde principe geldt voor rechtszaken die betrekking hebben op de mede-eigendom. Het is de datum waarop de gerechtelijke procedure start die van gelding is.