Nouveau copropriétaire : quelques pièges à éviter

Devenir copropriétaire : Les documents à analyser

Acheter en copropriété, c’est avant tout beaucoup de documents à éplucher, analyser et comprendre. Des dispositions légales viennent encadrer les documents que l’ancien copropriétaire doit remettre à la personne qui achète son bien immobilier.

· Les montants des comptes du fond de réserve et du fond de roulement

· La situation des appels de fonds vers les comptes du fond de réserve et du fond de roulement

· Le montant des arriérés restants à payer par le copropriétaire vendeur

· Un relevé des éventuelles procédures judiciaires

· Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années

· Le dernier bilan comptable de la copropriété

Bon à savoir : C’est le syndic qui aura la charge de communiquer ces informations sous quinzaine. Sans la totalité de ses informations, l’acquéreur est en mesure de faire annuler le contrat de vente.

Le nouveau propriétaire s’engage également à respecter l’acte de base ainsi que le règlement de copropriété. Ces documents doivent par ailleurs également être joints et sont schématiquement les règles de vie de la copropriété.

Acheter en copropriété : les vérifications qui s’imposent

Si les documents sont des éléments tangibles qui permettent de juger objectivement de la santé de la copropriété, d’autres paramètres doivent également être pris en compte. Nous pensons notamment à l’ambiance générale au sein de la copropriété.

Il en est de même avec l’état de l’immeuble. Est-ce que les parties communes sont correctement entretenues ? La copropriété se trouve-t-elle dans une zone qui perd de son attrait ? Ces questions sont évidemment intéressantes à se poser en amont de l’achat du bien.

Le rôle du notaire pour acheter un appartement en copropriété

En cas de vente, le notaire est l’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur. Dans le cadre d’une vente, il doit demander au syndic l’envoi des informations suivantes :

· Le montant des dépenses ou des appels de fond validés par l’assemblée générale avant la vente mais dont les paiements sont exigés après la date d’achat

· L’état des dettes et des litiges de la copropriété avant la date d’achat

· L’état des frais liés à l’acquisition des parties communes

Le syndic est tenu de répondre à cette demande sous 30 jours.

Bon à savoir : Les frais de transmission des documents par le syndic sont à la charge du copropriétaire sortant

Ancien et nouveau copropriétaire : Qui paie quoi ?

Pour comprendre cela, il est important de distinguer les charges ordinaires et les charges extraordinaires de copropriété.

L’acquéreur aura à sa charge les frais ordinaires dès qu’il aura la jouissance de l’appartement acheté. Ces frais peuvent être les frais d’entretien de l’ascenseur ou plus généralement des parties communes de l’immeuble (conciergerie, nettoyage…)

Concernant les charges extraordinaires (toiture à refaire, façades à repeindre, ascenseur à changer), le même principe s’applique. Quelques exemples pour mieux comprendre.

· Si des travaux sont votés par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente avec l’acheteur et si le syndic demande le paiement avant signature de l’acte authentique de vente : c’est au vendeur de payer

· Si des travaux sont votés par l’assemblée générale avant la signature du compromis de vente avec l’acheteur et si le syndic demande le paiement après signature de l’acte authentique de vente : l’acheteur paie, à la condition d’avoir été informé via les procès-verbaux détaillant les montants à régler

· Si l’assemblée générale valide des travaux entre la signature du compromis de vente et l’acte authentique, c’est à l’acheteur de payer si il a reçu de la part du copropriétaire sortant, une procuration pour se rendre à l’assemblée générale.

Le même principe s’applique aux procès qui touchent la copropriété. C’est la date d’enclenchement de la démarche judiciaire qui prévaut.