22 aug. 2022

De syndicus is een centraal orgaan van de mede-eigendom. Hij roept de algemene vergaderingen bijeen, voert de genomen besluiten uit en staat in voor het het dagdagelijks beheer van de mede-eigendom. Wie bepaalt zijn rol, wat zijn zijn opdrachten en binnen welk wettelijk kader mag hij optreden?

Bevoegdheden van de syndicus

De bevoegdheden van de syndicus zijn vastgelegd in de wet op appartementen en mede-eigendom.

Andere bevoegdheden kunnen worden toegevoegd, die dan in het reglement van mede-eigendom of in een schriftelijke overeenkomst moeten worden opgenomen.

De syndicus is in 3 domeinen actief:

  • Administratief beheer

Het organiseren van algemene vergaderingen, het opstellen van de notulen, het uitvoeren van de door de algemene vergaderingen genomen besluiten, het beheer van verzekeringscontracten, het vertegenwoordigen van de mede-eigendom bij het beheer van gemeenschappelijke zaken of voor het gerecht...

  • Financieel beheer

De boekhouding van de mede-eigendom bijhouden, het bedrijfskapitaal beheren, de inkomsten en uitgaven beheren.

  • Technisch beheer

Ervoor zorgen dat de mede-eigendom in goede staat wordt gehouden door deze regelmatig te laten schoonmaken en de nodige herstellingen te laten uitvoeren. De syndicus is ook verantwoordelijk voor de duurzaamheid van het gebouw.

Het is de algemene vergadering die de syndicus benoemt, en het is ook de algemene vergadering die hem indien nodig ontslaat. De wet bepaalt dat er een schriftelijke overeenkomst moet worden opgesteld tussen de syndicus en de mede-eigendom. De syndicus is verplicht een verzekering tegen wettelijke aansprakelijkheid af te sluiten. Ten slotte kan de functie van syndicus door een professioneel of een vrijwilliger uitgeoefend worden, maar men kan niet tegelijkertijd én lid van de raad van mede-eigendom én syndicus zijn.

Beperkte beslissingsbevoegdheid

De syndicus neemt zeer weinig beslissingen; hij stelt zich meestal tevreden met het uitvoeren van de besluiten van de algemene vergadering.

Het gebeurt dat de syndicus zlef beslissingen neemt wanneer hij verplicht is conservatoire of voorlopige administratieve maatregelen te nemen. In geval van nood (een lekkende leiding, een muur die dreigt in te storten, ...) kan de syndicus inderdaad werken laten uitvoeren zonder de goedkeuring van de algemene vergadering, maar hij moet daarna wel het akkoord krijgen van de vereniging van mede-eigenaars.

Uitgebreide maar gekaderde uitvoerende bevoegdheid

De syndicus beschikt daarentegen over een uitgebreide uitvoerende bevoegdheid om de besluiten van de algemene vergadering uit te voeren. Naast deze beslissingen geeft de wet een lijst van taken die de syndicus moet uitvoeren en het kader waarbinnen dit moet gebeuren (artikel 577-8, §4, 3° tot 18° van het Burgerlijk Wetboek). Het doel is een zekere transparantie te waarborgen en machtsmisbruik door de syndicus te voorkomen.

Zo heeft de syndicus volgende verplichtingen:

  • Aan elke eigenaar toegang verlenen tot de documenten van de mede-eigendom
  • Aannemers laten meedingen naar bepaalde opdrachten
  • De Algemene Vergadering om toestemming vragen voor elke overeenkomst met een naaste
  • Een gestandaardiseerde boekhouding voeren voor elke mede-eigendom van meer dan 20 kavels
  • Een voorlopige begroting opstellen voor lopende uitgaven alsook een begroting voor te verwachten buitengewone uitgaven.

De verantwoordelijkheid van de syndicus

Indien de syndicus het door de wet voorziene kader niet respecteert of de door de Algemene Vergadering genomen beslissingen niet uitvoert, is hij hiervoor aansprakelijk. Een vordering tot aansprakelijkstelling kan dan door de vereniging van mede-eigenaars worden ingediend na instemming van de algemene vergadering.

Wat de controle van de rekeningen betreft, is een rekencommissaris, die een mede-eigenaar of een externe persoon kan zijn, verantwoordelijk om deze na te zien.

Door uw bezoek aan deze site voort te zetten, accepteert u het gebruik van cookies om, onder andere, uw taalvoorkeuren op te slaan, vloeiender door te bladeren of statistieken over het gebruik van de site te verzamelen.

Meer informatie OK