Le syndic est un organe central de la copropriété. Il convoque les assemblées générales, exécute les décisions qui y sont prises et il gère la vie quotidienne de la copropriété. Qui définit son rôle, quelles sont ses missions et quelles sont les limites légales de son action ?
Compétences du syndic
Les compétences du syndic sont énoncées dans la loi sur les appartements et sur la copropriété.
D’autres compétences peuvent être ajoutées, elles doivent alors figurer dans le règlement de copropriété ou dans un contrat écrit.
Le syndic agit dans 3 domaines :
- La gestion administrative
Organiser les assemblées générales, dresser leurs procès-verbaux, exécuter les décisions prises par les AG, gérer les contrats d’assurance, représenter la copropriété dans la gestion des affaires communes ou auprès de la justice…
- La gestion financière
Tenir la comptabilité de la copropriété, gérer le fonds de roulement, gérer les recettes et les dépenses.
- La gestion technique
Faire en sorte de maintenir la copropriété en bon état en faisant procéder à un nettoyage régulier et en effectuant les réparations nécessaires. Il est également tenu d’assurer la pérennité de l’immeuble.
C’est l’assemblée générale qui nomme le syndic, c’est également elle qui le révoque si besoin. La loi indique qu’un contrat écrit doit être établi entre le syndic et la copropriété. Le syndic doit obligatoirement souscrire à une assurance en responsabilité civile. Enfin, la fonction de syndic peut être tenue par un professionnel ou un bénévole mais on ne peut pas être à la fois membre du conseil de copropriété et syndic.
Un pouvoir de décision limité
Le syndic prend très peu de décisions, il se contente la plupart du temps d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale.
Il peut être amené à prendre des décisions lorsqu’il est obligé de prendre des mesures conservatoires ou d’administration provisoire. En effet, le syndic peut faire exécuter des travaux sans approbation de l’AG s’il y a urgence (tuyau percé, mur menaçant de s’écrouler …), mais il devra par la suite obtenir l’accord de l’association des copropriétaires.
Un pouvoir d’exécution étendu mais encadré
Le syndic a par contre une compétence d’exécution des décisions prises en AG étendue. En plus de ces décisions, la loi donne une liste de tâches que le syndic doit accomplir et le cadre dans lequel elles doivent être exécutées (article 577-8, §4, 3° à 18° du Code Civil). Le but est d’assurer une certaine transparence et d’éviter des abus de pouvoir de la part du syndic.
Ainsi, le syndic a des obligations :
- Donner accès aux documents de la copropriété à tout propriétaire
- Mettre en concurrence les entrepreneurs pour certains contrats
- Demander l’autorisation de l’AG pour toute convention avec un proche
- Tenir une comptabilité normalisée pour toute copropriété de plus de 20 lots
- Préparer un budget prévisionnel pour les dépenses courantes et un pour les dépenses extraordinaires prévisibles.
La responsabilité du syndic
Si le syndic ne respecte pas le cadre fourni par la loi ou n’exécute pas les décisions prises en AG, il engage sa responsabilité. Une action en responsabilité peut alors être introduite par l’association des copropriétaires après accord de l’assemblée générale.
Concernant le contrôle de la comptabilité, un commissaire aux comptes, qui peut être un copropriétaire ou une personne extérieure, est chargé de la vérifier.