Kent u de wet Breyne?
Zodra zij op de markt verschenen wekte de sleutel-op-de-deur of ‘op plan’ verkoop van woningen grote belangstelling. Veel aspirant-kopers zijn dit avontuur aangegaan. En dat deden ook veel bouwpromotors en ondernemers, die helaas niet altijd over de nodige ervaring of financiële middelen beschikten om dergelijke projecten op zich te nemen. In sommige gevallen, wat nog betreurenswaardiger is, hadden zij zelfst geen scrupules, omdat zij heel goed wisten dat hun aansprakelijkheid beperkt zou zijn in geval van faillissement - en zijn er velen geweest. De koper die het slachtoffer van deze praktijken werd, bleef vervolgens met een onafgewerkte of gebrekkige woonst zitten terwijl hij soms reeds zeer belangrijke voorschotten had betaald. Het was moeilijk om actie te ondernemen tegen de in gebreke blijvende partij, vooral omdat de bouwcontracten vaak in het voordeel van de projectontwikkelaar waren opgesteld. Gelukkig bestaat er een wet die de koper beter beschermt: de wet Breyne, die de koper beschermt op het gebied van de eigendomsoverdracht, de betaling van de prijs, de uitvoeringsgarantie en de oplevering van het gebouw.
Toepassingskader?
De wet Breyne beschermt particulieren in het kader van de bouw van woningen en de verkoop van woningen die nog gebouwd moeten worden of die in aanbouw zijn, wanneer betaling vóór de voltooiing vereist wordt.
Het door de wet Breyne gewaarborgd contract
De wet Breyne garandeert de bouwmeester een duidelijk contract, met daarin duidelijke informatie over
- het totale bedrag van de werkzaamheden, met inbegrip van elektrische, verwarmings-, sanitaire en andere werkzaamheden, die een normale ingebruikneming van het onroerend goed mogelijk maken
- de termijnen voor de voltooiing
- betalingsregelingen;
- de bouwvergunning;
- de datum van aanvang van de werkzaamheden;
- eventuele vergoeding voor vertragingen, enz.
Wet Breyne en de tienjarige garantie
Het contract gaat vergezeld van een tienjarige garantie die de bouwer en de verkoper aansprakelijk stelt voor gebreken en fouten die gedurende een periode van 10 jaar worden begaan, zelfs indien deze niet zichtbaar zijn op het moment van de definitieve oplevering.
De aanbetalingsregel herzien door de Breyne wet
De wet Breyne schrijft strikte betalingsvoorwaarden voor alsook de beperking van aanbetalingen;
- Eerste regel: er mag geen betaling worden geëist voordat het contract is ondertekend.
- Tweede regel: de aanbetaling mag niet meer dan 5% van het totaal bedragen.
- Derde regel: de verkoper of de aannemer moet een bankgarantie storten om de koper te beschermen tegen mogelijke insolventie voor het geval de werkzaamheden niet voltooid worden.
Werkt u met een erkende verkoper of aannemer, dan moet de financiële bescherming gelijk zijn aan 5% van de prijs van het te bouwen huis.
Beschikt de verkoper of de aannemer niet over een vergunning, dzn bestaat de bescherming uit een garantie voor de voltooiing van de woning zoals in de koop- of aannemingsovereenkomst is bepaald, of uit de terugbetaling van de betaalde bedragen in geval van ontbinding van de overeenkomst wegens niet-voltooiing.
Goed om weten
Het is het voltooide huis dat door de verkoper moet worden gewaarborgd. De koper moet zich ervan vergewissen dat het contract niet alleen de werkzaamheden omvat die de bewoning mogelijk maken, maar ook de finale werkzaamheden die aan de aannemer zijn toevertrouwd.
Wat betekent dit voor de betalingsschijven?
Het saldo van de prijs van de werken kan alleen in schijven worden betaald. Het totaalbedrag mag nooit hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werkzaamheden;
Hoe wordt deze wet toegepast?
Er zijn drie voorwaarden in acht te nemen.
- Het gebouw moet bestemd zijn voor bewoning of gemengd gebruik (professionele activiteit), in evenwichtige verdelingen;
- De verkoper, projectontwikkelaar of aannemer verbindt zich ertoe een gebouw te bouwen of af te leveren; hoewel deze clausule vanzelfsprekend lijkt, is zij essentieel omdat zij bepaalt dat slechts één aannemer (projectontwikkelaar) borg moet staan voor het geheel. Indien beroep wordt gedaan op verschillende aannemers (en dus verschillende contracten), is de wet niet langer van toepassing;
- De koper of de bouwmeester betaalt een of meer voorschotten voordat het werk wordt voltooid.
Een duidelijk teken van de belangstelling van de beroepsbeoefenaars in de sector voor de wet Breyne is het feit dat de Federatie Ontwikkelaars - Woningbouwers een ethisch handvest heeft opgesteld waarbij de ondertekenaars zich ertoe verbinden de maatregelen van de wet-Breyne in hun contracten op te nemen.
Het is begrijpelijk dat transparantie het duidelijk voordeel is van de bepalingen van de wet Breyne. Het getuigt ook van de goede wil van de bouwaannemer, die zich bewust is van zijn verbintenis. Het contract is namelijk gebaseerd op een door een architect opgesteld voorontwerp overeenkomstig de stedenbouwkundige voorschriften, aangepast aan het perceel, de bodemgesteldheid en de energieprestaties. Dit is heel wat anders dan een beknopt contract dat gebaseerd is op een standaardplan dat uit een catalogus gekopieerd werd!
En de makelaar?
De rol van de makelaar beperkt zich niet tot zijn rol als tussenpersoon tussen verkoper en koper. Hij heeft verplichtingen die hij moet nakomen en waarvoor hij verantwoordelijk is. Indien hij bijvoorbeeld een onderhandse verkoopovereenkomst opstelt, zal hij verantwoordelijk zijn voor de juridische draagwijdte van deze akte ten aanzien van beide partijen. Hij treedt dus niet alleen op als uitvoerder voor de opdrachtgever! Het is aan hem om de partijen te informeren over de inhoud en de reikwijdte van de wet Breyne.
Voorlopige aanvaarding van gemeenschappelijke ruimten
De Vereniging van Mede-Eigenaars is verantwoordelijk voor de in ontvangstname van de gemeenschappelijke delen. Zij zal in het algemeen een algemene vergadering houden tijdens welke de syndicus zal worden aangewezen om deze aanvaarding uit te voeren. Vanaf dan is de syndicus verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen waarvoor hij de oplevering moet organiseren (advies: zorg ervoor dat u een beroep doet op de diensten van een deskundige). De in ontvangstname van het gebouw geschiedt in twee fases: voorlopig en definitief (met een minimum van één jaar en een maximum van tien jaar na de voorlopige oplevering).
De gevolgen van deze nieuwe wet in het kort
Het belangrijkste effect van de wet-Breyne is de bewustmaking van de verschillende partijen geweest. Promotors met onfrisse praktijken zien hun speelruimte sterk afnemen. Van nu af aan is het contract duidelijk, iedereen weet waartoe hij zich verbindt en waaraan hij zich moet houden.
Indien de promotor een contract aanbiedt dat al deze bepalingen niet bevat, kan het nietig worden verklaard. Bij niet-naleving kan de overtreder een gevangenisstraf en/of een boete oplopen. Een risico dat afschrikt… Kortom, voor kopers en alle spelers op de markt, waarvan de meerderheid wil dat het beroep gesaneerd wordt, werpt de wet Breyne vruchten af.
De koper van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning heeft bepaalde financiële garanties. Het type garantie varieert alnaargelang de kwaliteit van de verkoper of de aannemer: is de aannemer al dan niet erkend.
- Indien het om een erkende verkoper of de aannemer gaat, bestaat de financiële bescherming uit een borgtocht ter hoogte van 5% van de prijs van het te bouwen huis.
- Indien de verkoper of de aannemer niet erkend is, bestaat de waarborg in een garantie voor de voltooiing van de woning zoals bepaald in de koop- of aannemingsovereenkomst of in de terugbetaling van de betaalde bedragen in geval van ontbinding van de overeenkomst wegens niet-voltooiing. Het is dus van essentieel belang dat de opdrachtgever in het contract niet alleen de werkzaamheden specificeert die de woonst mogelijk maken, maar ook de eventuele voltooiingswerkzaamheden die hij aan de aannemer heeft toevertrouwd. Het is het voltooide huis dat door de verkoper moet worden gewaarborgd.
Deze garantie wordt geleverd door middel van een bankgarantie.
De koper zal zo worden beschermd tegen de eventuele insolventie van de verkoper of de aannemer, die niet langer in staat zou zijn de bouw voort te zetten. Het is dan aan de bank die de fondsen ter beschikking moet stellen voor de afwerking of terugbetaling.