Loi Breyne, vous connaissez ?
Dès leur apparition, les ventes d’habitation clé sur porte ou sur plans ont suscité un vif intérêt. De nombreux candidats-acquéreurs se sont lancés dans l’aventure. Et de nombreux promoteurs et entrepreneurs aussi, qui, hélas, n’avaient pas toujours l’expérience ou la surface financière pour assumer de tels projets. Dans certains cas, encore plus regrettables, ils ne s’encombraient pas de scrupules, sachant pertinemment bien que leur responsabilité serait limitée en cas de faillite - et elles furent nombreuses. L’acheteur victime de ces pratiques se retrouvait alors avec une habitation inachevée ou défectueuse sur les bras… alors qu’il avait réglé des acomptes parfois très lourds. Difficile de se retourner contre le failli, d’autant plus que les contrats de construction étaient souvent rédigés en faveur du promoteur. Heureusement, une loi existe pour mieux protéger l’acheteur : la loi Breyne qui protège les acquéreurs au niveau du transfert de propriété, du paiement du prix, de la garantie d’achèvement des travaux, et de la réception de l’immeuble.
Son cadre d’application ?
La loi Breyne protège le particulier dans le cadre de la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, lorsqu’un paiement est exigé avant achèvement.
Le contrat garantit par la loi Breyne
La loi Breyne garantit au maître d’œuvre un contrat clair, reprenant une information claire sur :
- le montant total des travaux, y compris les travaux d’électricité, de chauffage, de sanitaire, etc., permettant une occupation normale du bien ;
- les délais d’exécution ;
- les accords de paiement ;
- le permis de bâtir ;
- la date de début des travaux ;
- les éventuelles indemnités en cas de retard, etc.
Loi Breyne et garantie décennale
Le contrat est assorti d’une garantie décennale qui rend le constructeur et le vendeur responsables des vices et erreurs commises durant 10 ans, même s’ils ne sont pas visibles au moment de la réception définitive
La règle de l’acompte revue par la loi Breyne
La loi Breyne fixe des modalités de paiement strictes et la limitation des acomptes ;
- Première règle : aucun paiement ne peut être exigé avant signature du contrat.
- Deuxième règle : l’acompte ne doit pas dépasser les 5 % de l’ensemble.
- Troisième règle : le vendeur ou l’entrepreneur doit verser une caution bancaire qui prémunit l’acheteur contre une éventuelle insolvabilité dans le cas d’inachèvement des travaux.
Si le vendeur ou l’entrepreneur est agréé, la protection financière doit égaler 5 % du prix de l’habitation à construire.S
Si le vendeur ou l’entrepreneur n’est pas agréé, la protection consiste en une garantie d’achèvement de l’habitation telle qu’elle est prévue par le contrat de vente ou d’entreprise ou le remboursement des sommes versées en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
Important : c’est en effet l’habitation parachevée qui devra être garantie par le vendeur. L’acheteur doit veiller à ce que le contrat reprenne non seulement les travaux qui permettent l’habitation, mais également les travaux de parachèvement confiés à l’entrepreneur.
Qu’est-ce que cela change pour le paiement des tranches ?
Le solde du prix des travaux ne peut se régler que par tranche. Le montant total ne peut jamais dépasser le prix des travaux exécutés ;
Comment s’applique-t-elle ?
Il y a trois conditions à observer. Il faut que :
- Le bâtiment soit destiné à un usage d’habitation ou à un usage mixte (activité professionnelle) dans des répartitions équilibrées ;
- Le vendeur, le promoteur ou l’entrepreneur s’engage à (faire) construire ou procurer un bâtiment ; si cette clause semble aller de soi, elle est essentielle, car elle précise qu’un seul entrepreneur (promoteur immobilier) doit être garant de l’ensemble. En cas d’appel à plusieurs entrepreneurs (avec donc, plusieurs contrats), la loi n’est plus d’application ;
- L’acheteur ou le maître d’œuvre versent un ou plusieurs acomptes avant l’achèvement des travaux.
Signe qui ne trompe pas de l’intérêt accordé par les professionnels du secteur à la loi Breyne : la Fédération des développeurs-constructeurs de logements a élaboré une charte éthique dont les signataires s’engagent à inclure les mesures de la loi Breyne dans leurs contrats.
On le comprend, l’avantage des dispositions de la Loi Breyne, c’est la transparence. Elle marque, par ailleurs, la bonne volonté, de l’entrepreneur, conscient de ce dans quoi il s’engage. En effet, le contrat se base sur un avant-projet dessiné par un architecte en fonction des règlements urbanistiques, adapté au terrain, aux contraintes de sol et de performances énergétiques. On est désormais loin d’un contrat sommaire, basé sur un plan type, photocopié d’un catalogue !
Et l’agent immobilier ?
Le rôle de l’agent immobilier ne se limite pas à jouer les intermédiaires entre le vendeur et l’acheteur. Il a des obligations à respecter qui engagent sa responsabilité. S’il établit un contrat de vente sous seing privé, par exemple, il sera responsable de la portée juridique de cet acte par rapport aux deux parties. Il n’est donc pas un simple exécutant agissant pour le donneur d’ordre ! C’est à lui d’informer les parties sur le contenu et la portée de la Loi Breyne.
Réception provisoire des parties communes
L’association de copropriétaires est responsable de la réception des parties communes. Elle tiendra en général une assemblée générale au cours de laquelle le syndic sera désigné pour assurer la réception. Dès lors, la responsabilité du syndic portera sur les parties communes dont il doit organiser la réception (conseil : assurez-vous les services d’un expert). La réception du bâtiment se déroule en deux phases : provisoire et définitive (avec un délai d’un an minimum et 10 ans maximum, après la réception provisoire).
Les effets de cette nouvelle loi en résumé
La loi Breyne a eu pour principal effet de conscientiser les différentes parties. Les promoteurs aux pratiques peu recommandables ont vu leur champ d’action extrêmement réduit. Désormais, le contrat est clair, chacun sait à quoi il s’engage et à quoi il est tenu.
Si le promoteur propose un contrat ne reprenant pas l’ensemble de ces dispositions, celui-ci peut être déclaré nul et non avenu. En cas de manquement, le contrevenant est passible d’emprisonnement et/ou d’amende. Un risque qui a un effet dissuasif… Bref, pour les acheteurs et les acteurs du marché, dont la majorité a la volonté de voir la profession assainie, la Loi Breyne porte ses fruits.
L’acquéreur d’une habitation à construire ou en cours de construction dispose de certaines garanties financières. Le type de garantie varie suivant la qualité du vendeur ou de l’entrepreneur : s’il s’agit d’un entrepreneur agréé, ou non.
Cette garantie est fournie par voie de caution bancaire.
L’acheteur sera ainsi prémuni contre l’insolvabilité éventuelle du vendeur ou de l’entrepreneur qui ne serait plus en mesure de poursuivre la construction. C’est la banque qui devra remettre à disposition les fonds pour l’achèvement ou le remboursement.