Een mede-eigendom heeft gemeenschappelijke ruimtes waarbij elke mede-eigenaar financieel aan het onderhoud participeert volgens een verdeelsleutel die in de statuten van het gebouw is vastgelegd.
Op geregelde tijd storten de mede-eigenaars een provisie aan de syndicus ter dekking van de werkingskosten.
Deze "spaarpot" bestaat uit twee delen: een werkkapitaal en een reservefonds.
Reservefonds: een gemeenschappelijk fonds om onaangename verrassingen te voorkomen
Sinds 1 januari 2019 zijn de mede-eigenaars verplicht een reservefonds te vormen op een aparte rekening dan die voor de gewone periodieke uitgaven.
Waarom? Juist omdat het niet wordt gebruikt voor lopende uitgaven maar eerder een spaarrekening vormt voor toekomstige werkzaamheden. Het gestorte geld wordt gebruikt voor grote renovatiewerkzaamheden, grote herstellingen aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, dakisolatie, opfrissing van de gevel, de installatie van een nieuwe lift of een nieuwe verwarmingsketel, enz.
Met deze maatregel wil de wetgever mede-eigenaars beschermen door hun minder risico te laten lopen met zware eenmalige uitgaven geconfronteerd te worden. Voor de mede-eigendom is het belang duidelijk: de garantie hebben om over de nodige fondsen te beschikken.
Hoeveel mede-eigenaars zetten immers niet genoeg geld opzij en hebben daardoor niet het vereiste bedrag achter de hand wanneer het erop aankomt hun aandeel te betalen?
Uw gebouw als een goed huisvader beheren
Het reservefonds voorkomt twee problemen:
- Uitstel van noodzakelijke werkzaamheden op verzoek van mede-eigenaars die niet willen betalen of niet over de nodige liquiditeit beschikken.
- Wanbetaling: wanneer de Algemene Vergadering hun verzoek negeert, nadat het wettelijk aantal stemmen behaald werd, kunnen de weigerachtige eigenaars aarzelen om hun aandeel te betalen. Dit gebeurt vaker bij nieuwe mede-eigenaars die plotseling voor onverwachte uitgaven komen te staan wanneer zij het onroerend goed net verworven hebben.
Welk bedrag in het reservefonds storten?
Periodiek (gewoonlijk op kwartaalbasis) betaalt elke mede-eigenaar een vast bedrag, evenredig aan zijn/haar aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes.
De wet bepaalt ook dat de jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds niet minder mag bedragen dan 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke uitgaven van het voorgaande jaar. De wet stelt echter geen maximum vast.
Waarom een afzonderlijke werkkapitaalrekening?
Het reservefonds dient niet als werkkapitaal. Aangezien zij een ander doel heeft moet zij over een eigen rekening beschikken, die eveneens op naam van de Vereniging van Mede-Eigenaars staat. Bovendien moet de syndicus, wanneer hij om middelen verzoekt, aangeven welk deel van de bijdrage in het reservefonds wordt gestort.
Wat te doen als een mede-eigenaar niet betaalt?
Wat gebeurt er als een mede-eigenaar zijn bijdrage aan het reservefonds niet betaalt? In dat geval kan de syndicus de nodige gerechtelijke invorderingsmaatregelen nemen en dit zonder toestemming van de Algemene Vergadering van mede-eigenaars!
Wat gebeurt er als een kavel in uw mede-eigendom verkocht wordt?
Stel, u hebt drie jaar lang bijgedragen aan het reservefonds van de mede-eigendom en u besluit uw appartement te verkopen... wat gebeurt er dan met het geld dat u in het reservefonds hebt gestort? De logica is eenvoudig: dit geld behoort toe aan het appartement en niet aan de eigenaar. Daarom kan het u niet worden terugbetaald. De nieuwe eigenaar zal dus profiteren van uw financiële bijdrage. Alleen toekomstige betalingen komen ten laste van de nieuwe eigenaar.
- De Algemene Vergadering (AV) kan met een meerderheid van 4/5 besluiten dit verplichte reservefonds niet op te richten.
- In nieuwere gebouwen is de oprichting van een reservefonds niet verplicht, maar de AV kan nog steeds bij gewone meerderheid besluiten er toch een op te richten.
- De AV kan echter ook met een 4/5de meerderheid besluiten om van dit wettelijk minimum af te wijken. De AV kan bepalen welk bedrag elk jaar in het reservefonds moet worden gestort. Daarbij kan zij rekening houden met de omvang van de reeds opgebouwde reserve en met de werkzaamheden die in de komende jaren waarschijnlijk nodig zullen zijn.
- Indien de eigendom van een kavel in mede-eigendom verdeeld is tussen een naakte eigenaar en een vruchtgebruiker dan zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdrage.
- Kan de verkoper een vergoeding eisen voor de bijdrage aan het reservefonds? Niets verplicht de koper dit te aanvaarden: het is een kwestie van onderhandelen en indien er in de verkoopsovereenkomst niets vermeld staat, zal de koper er terecht van uitgaan dat deze vergoeding in de prijs is inbegrepen.