5 mars 2020
Conseil

Une copropriété compte des parties communes à l’entretien desquelles chaque copropriétaire participe financièrement selon une clé de répartition précisée dans la charte de l’immeuble.

Périodiquement, les copropriétaires versent au syndic des provisions qui permettront d’assumer les frais de fonctionnement.

Cette « cagnotte » se divise en deux parties : un fonds de roulement et un fonds de réserve.

Fonds de réserve : une caisse commune pour éviter les mauvaises surprises

Depuis le 1er janvier 2019, les copropriétaires sont obligés de créer un fonds de réserve sur un compte distinct de celui des dépenses ordinaires périodiques.

Fonds de réserve : caisse copropriété

Pourquoi ? Car, précisément, il ne sert pas aux dépenses courantes, mais constitue plutôt une épargne pour de futurs travaux. L’argent versé sert aux travaux de rénovation importants, aux grosses réparations dans les parties communes de l’immeuble, à l’isolation du toit, au ravalement d’une façade, à l’installation d’un nouvel ascenseur ou d’une nouvelle chaudière, etc.

Par cette mesure, le législateur veut protéger les copropriétaires en réduisant leur risque de ne pouvoir faire face à des dépenses lourdes non périodiques. Pour la copropriété, l’intérêt est clair : avoir la garantie de disposer des fonds nécessaires.

Car combien de copropriétaires ne mettent pas assez d’argent de côté et, par conséquent, n’ont pas le montant exigé sous la main au moment de payer leur quote-part ?

Une gestion de votre immeuble en bon père de famille

Le fonds de réserve permet d’éviter deux problèmes :

  • Le report de travaux nécessaires demandé par des copropriétaires qui n’ont pas envie de payer ou non pas les liquidités nécessaires.
  • Le défaut de paiement : si l’AG passe outre leur demande, après avoir récolté le quorum légal, les réticents risques de rechigner à payer leur part. Cela se produit plus souvent avec de nouveaux copropriétaires qui se voient soudain confrontés à des dépenses inattendues alors qu’ils viennent d’acquérir le bien.

Quel montant verser au fonds de réserve ?

Périodiquement (normalement, sur une base trimestrielle), chaque copropriétaire verse un montant fixe, proportionnel à sa quote-part des parties communes.

La loi dit aussi que la contribution annuelle au fonds de réserve ne peut pas être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. En revanche, la loi ne fixe pas de maximum.

Pourquoi un compte distinct du fonds de roulement?

Le fonds de réserve ne sert pas de fonds de roulement. Sa finalité étant différente, il doit avoir son propre compte, également établi au nom de l’association des copropriétaires. D’ailleurs, lors d’un appel de fonds, le syndic doit préciser quelle part de la contribution sera versée au fonds de réserve.

Que faire en cas défaut de versement d’un copropriétaire?

Que se passe-t-il si un copropriétaire ne verse pas sa contribution au fonds de réserve ? Dans ce cas, le syndic peut recourir aux mesures de recouvrement judiciaires nécessaires, sans autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires !

William iven jrh5l Aq m Is unsplash

Quid en cas de vente d’un lot de votre copropriété?

Imaginons que vous ayez cotisé au fonds de réserve de la copropriété pendant trois ans et que vous décidiez de vendre votre appartement… que devient l’argent que vous avez versé au fonds de réserve ? La logique est simple : cet argent appartient à l’appartement et non au propriétaire. Par conséquent, il ne peut pas vous être remboursé. Le nouveau propriétaire bénéficiera donc de votre contribution financière. Seuls les versements futurs seront à sa charge.

  • L’Assemblée Générale (AG) peut décider à une majorité de 4/5 de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
  • Dans les immeubles plus récents, la constitution d’un fonds de réserve n’est pas obligatoire, mais l’AG peut quand même décider d’en constituer un à la majorité simple.
  • L’AG peut toutefois aussi décider à une majorité de 4/5 de déroger à ce minimum légal. L’AG peut fixer chaque année le montant qui doit être versé dans le fonds de réserve. Elle peut à cet égard tenir compte de l’importance de la réserve déjà constituée et des travaux qui s’imposeront sans doute au cours des prochaines années.
  • Si les droits de propriété d’un lot de la copropriété sont partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier, tous deux sont solidairement tenus au paiement de la contribution.
  • Le vendeur peut-il demander une indemnisation pour contribution au fonds de réserve ? Rien n’oblige l’acheteur à accepter : c’est une affaire de négociation et, dans le cas où rien n’en fait mention dans le compromis, l’acheteur considérera, à raison, que cette indemnisation est comprise dans le prix.
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