In gemeenschap leven is niet altijd makkelijk en iedereen zou de wijze raad moeten toepassen dat de individuele vrijheid ophoudt waar de vrijheid van anderen begint.
Want in een mede-eigendom zijn de risico's op onenigheid legio: problemen met de buren, laatijdig of niet betalen, werkzaamheden zonder toestemming van de Vereniging van Mede-Eigenaars, gemeenschappelijke ruimten bezetten, een besluit van de Algemene Vergadering betwisten, nalatigheid of verzuim van de syndicus, weigering om een voorstel op de agenda te plaatsen, berekening van het lastenaandeel, wijziging van het huishoudelijk reglement.
En deze lijst is niet volledig!
Preventie en bemiddeling, de sleutels om goed samen te leven
Wat kunt u doen als een situatie uit de hand loopt? Eén ding is zeker: alvorens naar de rechter te stappen, is het beter conflicten te voorkomen wanneer zij zich voordoen en de voorkeur te geven aan bemiddeling. Een minnelijke schikking verdient altijd de voorkeur, want de rechter onderhandelt niet: hij beslist.
Bemiddeling zal het mogelijk maken toegevingen van elke partij te verkrijgen om een soms lang en duur proces te vermijden, waarin elke partij verlieslijdend is.
Vrijwillige of gerechtelijke bemiddeling, wie vertegenwoordigt de VME?
De Vereniging van Mede-Eigenaars kan de syndicus en/of een mede-eigenaar of zelfs een derde aanstellen om haar te vertegenwoordigen en te onderhandelen binnen de grenzen van het mandaat. Er zij op gewezen dat de syndicus, wegens zijn centrale functie en tenzij hij zelf het voorwerp is van een geschil met één of meer bewoners van het gebouw, van nature uit de ideale bemiddelaar is tijdens, bijvoorbeeld, voorafgaande besprekingen in de Algemene Vergadering. Als bevoorrecht contactpunt tussen de verschillende partijen heeft de syndicus een natuurlijke bindmiddelfunctie: hij zorgt ervoor dat alles gesmeerd loopt, ontvangt de verzoeken van de mede-eigenaars en neemt dringende beslissingen. Hij luistert informeel naar ieders meninge n blijft hierbij neutraal, wat hem dan ook tot de ideale bemiddelaar maakt.
Bovendien is het in het belang van de VME om een uitgebreide rechtsbijstandsverzekering voor mede-eigendom af te sluiten. In geval van betwisting zal zij beroep kunnen doen op de verzekeringsmaatschappij om haar rechten te doen gelden. Of het nu gaat om een specifieke procedure (administratief, gerechtelijk, enz.) of niet, de verzekeringsmaatschappij zal eerst proberen het geschil in der minne te schikken.
Wanneer hij wordt opgeroepen, heeft een vrederechter een vrij ruime beslissingsbevoegdheid:
Hij kan de bijeenroeping van een nieuwe Algemene Vergadering opleggen om te beraadslagen over een specifiek punt waarvan hij meent dat het door de syndicus ten onrechte weerlegd werd.
- Hij kan eveneens de uitvoering toestaan van werkzaamheden die door de ALgemene Vergadering zonder geldige reden aan een mede-eigenaar geweigerd zijn, indien deze werkzaamheden voor deze laatste nuttig zijn en op zijn kosten worden uitgevoerd.
- Indien een minderheid van mede-eigenaars de Algemene Vergadering ten onrechte belet een beslissing te nemen, kan iedere benadeelde mede-eigenaar van de rechter verwachten dat hij gewoon de vereiste beslissing neemt in plaats van de Algemene Vergadering.
- En de huurders dan? Aangezien zij geen stemrecht hebben in de Algemene Vergadering, kan een huurder de rechter om een annulatie verzoeken van een bepaling van het huishoudelijk reglement of een besluit van de Algemene Vergadering dat op hem betrekking heeft en dat hem persoonlijk nadeel berokkent.
Tot besluit,
- De Vereniging van Mede-Eigenaars heeft er alle belang bij om geschillen te voorkomen door een duidelijk en nauwkeurig Huishoudelijk Reglement op te stellen en door een bekwame syndicus aan te stellen die opgewassen is tegen de complexiteit van de taak.
- In geval van conflict is bemiddeling de aangewezen weg: een goede regeling is beter dan een slecht proces.