Vivre en communauté n’est pas toujours simple et chacun devrait appliquer l’adage selon lequel la liberté individuelle s’arrête là où commence celle des autres.
Car, dans une copropriété, les risques de désaccord sont légion : problèmes de voisinage, retard ou défaut de paiement, travaux effectués sans autorisation de l’assemblée des copropriétaires, prise de possession des espaces communs, contestation d’une décision de l’assemblée générale, négligence ou manquement du syndic, refus de mettre une proposition à l’ordre du jour, calcul des quotités de charge, modification du règlement intérieur.
Et cette liste n’est pas exhaustive !
Prévention et médiation, clés d’une bonne cohabitation.
Que faire quand une situation s’envenime ? Une certitude : avant de s’en remettre au juge, mieux vaut prévenir les conflits et privilégier la médiation lorsque ils surviennent. Un accord à l’amiable est toujours préférable, car la justice ne négocie pas : elle tranche.
La médiation permettra d’obtenir des concessions de chacun pour éviter un procès parfois long et coûteux, dans lequel chaque partie aura quelque chose à perdre.
Médiation volontaire ou judiciaire, qui représente l’ACP ?
L’Association des Copropriétaires peut désigner le syndic et/ou un copropriétaire, voire un tiers, pour la représenter et négocier dans les limites du mandat.
Notons que, par sa fonction centrale et sauf s’il fait lui-même l’objet d’une contestation d’un ou plusieurs habitants de l’immeuble, le syndic est par nature le médiateur idéal lors, par exemple, de discussions préalables en Assemblée Générale. Point de contact privilégié entre les différentes parties, le syndic a une fonction naturelle de liant : il met de l’huile dans les rouages, accueille les demandes des copropriétaires, prend des décisions urgentes. Il écoute chacun, de manière informelle, tout en faisant preuve de neutralité, ce qui en fait le médiateur idéal.
Par ailleurs, l’ACP a intérêt à souscrire une assurance Protection Juridique Copropriété étendue. En cas de litige, elle pourra faire appel à la compagnie d’assurance pour faire valoir ses droits. Qu’il s’agisse d’une procédure spécifique (administrative, judiciaire, etc.) ou non, la compagnie cherchera d’abord à résoudre le litige à l’amiable.
Lorsqu’il est fait appel à lui, un juge de paix dispose d’un champ de décision assez large :
- Il peut imposer la convocation d'une nouvelle Assemblée Générale pour délibérer sur un point précis qu'il estime abusivement écarté par le syndic.
- Il peut aussi autoriser l'exécution de travaux refusés par l'Assemblée sans motif valable à un copropriétaire, si ces travaux sont utiles à ce dernier et s’ils sont exécutés à ses frais.
- Si une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'Assemblée de prendre une décision, chaque copropriétaire lésé pourra attendre du juge qu'il prenne tout simplement, à la place de l'Assemblée, la décision requise
- Et les locataires ? Ne disposant pas du droit de vote à l’Assemblée Générale, un locataire peut demander au juge l’annulation ou la modification d’une disposition du Règlement d’Ordre Intérieur ou de toute décision de l’Assemblée Générale, ultérieure à son occupation et lui causant un préjudice personnel.