De mede-eigendom kan als zelfstandige rechtspersoon tal van juridische risico's lopen, of het nu gaat om de syndicus, de mede-eigenaars of externe dienstverleners. Ongeacht het geschil, verdient een minnelijke schikking uiteraard altijd de voorkeur. Maar dat belet niet dat juridische risico's reëel blijven. Hier volgen de 10 meest voorkomende risico’s.
1. Wanbetaling van mede-eigendomkosten
Elke mede-eigenaar moet verplicht bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten van de mede-eigendom. In geval van niet-betaling voorziet het reglement van mede-eigendom vaak welke maatregelen genomen moeten worden, zoals een ingebrekestelling of een dwangbevel.
Blijft het probleem echter bestaan, dan kan dit leiden tot een gerechtelijke procedure tegen de betrokken mede-eigenaar.
2. Problemen gelinkt aan het gebruik van gemeenschappelijke ruimten
Werkzaamheden uitvoeren zonder toestemming, ongeoorloofd gebruik van een barbecue, persoonlijke voorwerpen laten slingeren op de overloop... Er kunnen verschillende conflicten ontstaan door het gebruik van gemeenschappelijke ruimten.
En wanneer deze handelingen in strijd zijn met het reglement van mede-eigendom, kan de syndicus maatregelen nemen. Het gaat meestal om formele aanmaningen die per aangetekende brief worden verstuurd. Bij gebrek aan een minnelijke schikking of een gedragswijziging kunnen echter gerechtelijke stappen worden ondernomen.
3. Problemen in verband met privé-werken
Particuliere werken kunnen leiden tot geschillen tussen mede-eigenaars. Dit is met name het geval wanneer zij overlast veroorzaken in het gebouw:
- een buur die een imposant bouwwerk plaatst dat het uitzicht bederft,
- werken die inbreuk maken op de gemeenschappelijke ruimten,
- geluidsoverlast...
In deze situaties kan de zaak voor de rechter worden gebracht (bij gebrek aan een overeenkomst).
Goed om weten
Elke mede-eigenaar kan aan de vrederechter toestemming vragen om werken uit te voeren als die op de algemene vergadering zonder geldige reden geweigerd werden.
4. Geurhinder
Geurhinder is ook vaak een bron van conflicten. Dit is vooral het geval wanneer ze de buurt verstoren. Dit soort overlast kan komen van mede-eigenaars (barbecue, enz.) of van professionals in de omgeving van het gebouw:
- restaurant,
- fabriek,
- enz.
Als de minnelijke aanpak niet slaagt, zal de rechter moeten beslissen of de geuren abnormaal zijn.
5. Geluidsoverlast
Of geluidshinder nu wordt veroorzaakt door een particulier (luidruchtig dier, muziekinstrument) of door professionals (bar, nachtclub, bouwplaats, enz.), geluidshinder is zeker ook een reden van geschil.
Net als bij geurhinder is het uiteindelijk aan de rechter om te oordelen over het abnormale karakter van die hinder en de te treffen maatregelen op te leggen.
6. Geschil met een naburig gebouw
De mede-eigendom kan ook in conflict gaan met de eigenaar of mede-eigenaars van een naburig gebouw. Dit kan met name betrekking hebben op:
- waterinfiltratie,
- een tussenmuur,
- of zelfs rook uit een afvoer.
Ook hier verdient het de voorkeur om een minnelijke oplossing te zoeken, maar als dat niet lukt, kan de vereniging van mede-eigenaars de zaak voorleggen aan de rechtbank of het gerecht.
7. Geschil met een dienstverlener
De mede-eigendom doet voor haar werkzaamheden vaak beroep op een dienstverlener (via de syndicus):
- onderhoud,
- onderhoudswerkzaamheden,
- en reparaties.
Er worden dan contracten gesloten, waarin met name de verplichtingen van de dienstverleners en van de mede-eigenaar worden vastgelegd. Maar wanneer een van de partijen haar verplichtingen niet nakomt, kan dit leiden tot een gerechtelijke procedure.
Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een bedrijf de werkzaamheden niet naar behoren uitvoert, of wanneer de VME haar facturen niet volledig betaalt.
8. Het beroep tot nietigverklaring van een beslissing van de AV
De wet voorziet in een beroep bij de vrederechter tegen een besluit van de AV. Deze mogelijkheid wordt aan mede-eigenaars of huurders geboden die menen dat de betrokken beslissing hen persoonlijk nadeel berokkent.
De rechter kan dus beslissen om het besluit te vernietigen als hij meent dat dit besluit onregelmatig, frauduleus of onrechtmatig genomen werd.
Goed om weten
De termijnen voor dit soort beroepen zijn duidelijk vastgelegd in de wet. Zo beschikt de mede-eigenaar over 4 maanden vanaf de datum van de algemene vergadering om de zaak voor te leggen aan de vrederechter. Wat de huurder betreft, deze kan binnen de 2 maanden actie ondernemen nadat de verhuurder hem/haar de notulen van de AV heeft toegezonden.
9. Actie tot wijziging van de aandelen en lasten
Elke mede-eigenaar kan een wijziging van de verdeling van de quota en lasten vragen. Deze vordering is dus tegen de vereniging van mede-eigenaars gericht.
Het verzoek kan voor de vrederechter worden ingediend. De betrokken mede-eigenaar moet kunnen bewijzen dat de huidige verdeling onjuist is.
10. Wanprestatie van de syndicus
Als beheerder van het gebouw is de syndicus belast met talrijke taken. In het bijzonder moet hij zorgen voor:
- het onderhoud van de gemeenschappelijke delen,
- de betaling van de dienstverleners,
- de naleving van de voorschriften,
- enz.
In geval van fout of niet-nakoming van zijn verplichtingen is de syndicus aansprakelijk. Bovendien kunnen gerechtelijke stappen tegen hem worden ondernomen.
Tot besluit
In de mede-eigendom ontstaan veel geschillen, die tot gerechtelijke stappen kunnen leiden. Maar voor het zover is, is de tussenkomst van de syndicus altijd essentieel. Wat als u kiest voor een gekwalificeerde syndicus, die perfect in staat is om geschillen te beheren? Easy Syndic is een zeer ervaren en bekwame syndicus. Wij staan in voor verschillende opdrachten, neem nu dus gerust contact met ons op.
