Composée d’entités juridiques à part entière, la copropriété peut faire l’objet de nombreux risques judiciaires, qu’elles concernent le syndic, les copropriétaires, ou les prestataires externes. Évidemment, quel que soit le litige concerné, un accord à l’amiable est toujours préférable. Mais cela n’empêche pas que des risques judiciaires subsistent. Voici 10 des plus communs d’entre eux.
1. Défaut de paiement des charges de copropriété
Chaque copropriétaire est tenu de participer aux dépenses communes de la copropriété. En cas de défaut de paiement, les règlements de copropriété prévoient souvent les mesures à mettre en place, qu’il s’agisse de mise en demeure ou d’injonction.
Mais lorsque le problème subsiste, cela peut entraîner des risques judiciaires, sous forme de poursuites à l’encontre du copropriétaire concerné.
2. Problèmes liés à l’utilisation des parties communes
Réalisation de travaux sans autorisation, usage non autorisé d’un barbecue, encombrement d’objets personnels sur le palier… plusieurs conflits peuvent être liés à l’utilisation des parties communes.
Et lorsque ces agissements sont réalisés en violation du règlement de copropriété, des mesures peuvent être prises par le syndic. Il s’agit généralement de mise en demeure par lettre recommandée. Néanmoins, à défaut d’accord amiable ou de changement de comportement, des actions judiciaires peuvent être engagées.
3. Problèmes liés à des travaux privatifs
Les travaux réalisés à titre privatif peuvent entraîner des litiges entre copropriétaires. Cela est notamment le cas lorsqu’ils causent des désagréments dans l’immeuble :
- un voisin qui installe une structure imposante qui gâche la vue,
- des travaux qui empiètent sur les parties communes,
- des nuisances sonores…
Dans ces situations, l’affaire peut être portée devant le juge (faute d’accord).
À savoir
Chaque copropriétaire peut demander au juge de paix l’autorisation de procéder à des travaux si ceux-ci ont été refusés en AG sans juste motif.
4. Les nuisances olfactives (odeurs)
Les nuisances olfactives sont aussi fréquemment source de conflits. C’est notamment le cas lorsqu’elles troublent le voisinage. Ce type de nuisances peut aussi bien provenir des copropriétaires (barbecue, etc.) ou de professionnels autour de l’immeuble :
- restaurant,
- usine,
- etc.
Si la démarche amiable n’aboutit à rien, alors il conviendra au juge de décider du caractère anormal de ces odeurs.
5. Les nuisances sonores
Qu’elles soient provoquées par un particulier (animal bruyant, instrument de musique) ou des professionnels (bar, boîte de nuit, chantier, etc.), les nuisances sonores sont également un motif de litige.
Tout comme les nuisances olfactives, il appartiendra, en dernier recours, au juge de décider du caractère anormal de ces nuisances et d’imposer les mesures à mettre en place.
6. Litige avec un immeuble voisin
La copropriété peut également avoir des litiges avec le propriétaire ou les copropriétaires d’un immeuble voisin. Cela peut notamment concerner :
- une infiltration d’eau,
- un mur mitoyen,
- ou encore des fumées d’évacuation.
Là encore, la recherche d’une solution amiable est préférable, mais en cas d’échec, l’association des copropriétaires peut saisir le juge ou faire l’objet d’une action judiciaire.
7. Litige avec un prestataire
La copropriété est souvent amenée à faire appel à un prestataire (par le biais du syndic) pour ses travaux :
- d’entretien,
- de maintenance,
- et de réparation.
Des contrats sont alors conclus, prévoyant notamment les obligations des prestataires et de l’ACP. Mais lorsqu’une des parties ne remplit pas ses obligations, cela peut entraîner des poursuites judiciaires.
C’est notamment le cas lorsqu’une entreprise n’effectue pas correctement les travaux, ou que l’ACP ne règle pas entièrement ses factures.
8. Le recours en annulation d’une décision en AG
La loi prévoit un recours en annulation devant le juge de paix contre une décision prise par l’Assemblée générale. Cette possibilité est donnée aux copropriétaires ou aux locataires qui estiment que la décision en question leur cause un préjudice personnel.
Le juge pourra donc décider de l’annulation de la décision, s’il considère que celle-ci est irrégulière, frauduleuse ou abusive.
Bon à savoir
Les délais de recours pour ce type d’action sont clairement définis par la loi. Ainsi, le copropriétaire dispose de 4 mois à compter de la date de l’AG pour saisir le juge de paix. Quant au locataire, il peut agir dans les deux mois suivant la transmission du PV d'AG par le bailleur.
9. L’action en modification des quotes-parts et des charges
Tout copropriétaire peut demander une modification de la répartition des quotes-parts et des charges. Cette action est ainsi dirigée contre l’association des copropriétaires.
La demande peut être faite devant le juge de paix. Le copropriétaire concerné doit être apte à prouver que la répartition actuelle est inexacte.
10. La défaillance du syndic
En tant que gestionnaire de l’immeuble, le syndic est chargé de nombreuses missions. Il doit notamment veiller :
- à l’entretien des parties communes,
- au paiement des prestataires,
- au respect des règlements,
- etc.
Mais en cas de faute ou manquement dans ses obligations, le syndic engage sa responsabilité. D’ailleurs, des actions judiciaires peuvent être engagées à son encontre.
En conclusion
Il existe de nombreux litiges qui surviennent en copropriété, et ceux-ci peuvent aboutir à des actions en justice. Mais avant d’en arriver là, l’intervention du syndic est toujours indispensable. Et si vous optiez pour un syndic qualifié, parfaitement apte à gérer les litiges ? Hautement expérimenté, Easy Syndic est en effet très compétent. Nous assurons plusieurs missions, alors contactez-nous dès maintenant.
