Het leven in een mede-eigendom heeft vele voordelen, onder andere door ruimtes en diensten te delen, maar kan ook conflictueus zijn. Soms ontstaan er geschillen tussen verschillende eigenaars. Welke rol kan de syndicus spelen om deze conflicten te voorkomen of te beheren wanneer ze niet te vermijden waren?
De rol van de syndicus, voorafgaand aan het geschil
In een mede-eigendom is het basisprincipe dat "niemand een abnormale buurtoverlast voor anderen mag veroorzaken". De geschillen die zich het vaakst voordoen hebben betrekking op het lawaai dat door sommige mensen veroorzaakt wordt, het gebrek aan respect voor gemeenschappelijke ruimtes en uitgevoerde werkzaamheden. Binnen elke mede-eigendom bestaat er echter een Basisakte, een Reglement van Mede-Eigendom en een Huishoudelijk Reglement, waarin de regels voor het samenleven in de mede-eigendom vastgelegd zijn. De eerste twee vormen de statuten van de mede-eigendom. Het zijn notariële aktes die met rechtszekerheid worden geregistreerd.
Het Huishoudelijk Reglement bevat de regels die in de mede-eigendom moeten worden nageleefd, zowel in de gemeenschappelijke als in de private delen (waar het vuilnis moet worden gedeponeerd, hoe laat de voordeur moet worden gesloten, of de was al dan niet op het balkon mag worden opgehangen, enz.). Dit reglement kan worden vastgelegd door de Algemene Vergadering en bijgewerkt door de syndicus. Het kan zonder tussenkomst van de notaris worden gewijzigd. De syndicus kan er dus gebruik van maken om schriftelijk regels op te stellen wanneer de situatie dit vereist, en deze nieuwe regels door de Algemene Vergadering laten goedkeuren. Indien bijvoorbeeld mede-eigenaars regelmatig klagen over onophoudelijk lawaai van werkzaamheden in verschillende appartementen, dan kan in het Huishoudelijk Reglement worden opgenomen dat werkzaamheden buiten bepaalde uren verboden zijn.
De syndicus kan er ook voor zorgen dat de mede-eigendom een uitgebreide multirisico woningverzekering afsluit. Deze polis kan zeer nuttig zijn bij een schadegeval binnen de mede-eigendom, aangezien de verantwoordelijkheden soms moeilijk vast te stellen zijn en dit tot veel conflicten kan leiden. Een goede dekking is dus een juiste manier om een aantal geschillen op voorhand te vermijden. Bij een schadegeval is de syndicus de tussenpersoon tussen de mede-eigenaars die onder de schade lijden en de verzekeraar en het is ook de syndicus die meestal de schadevergoedingsprocedure inleidt.
Wat kan de syndicus doen bij een geschil tussen 2 mede-eigenaars?
In de eerste plaats kan de syndicus als bemiddelaar optreden. Het Huishoudelijk Reglement bepaalt hoe geschillen tussen mede-eigenaars moeten worden beslecht. Als het geschil betrekking heeft op de gemeenschappelijke ruimten, is de syndicus het eerste aanspreekpunt en moet hij geraadpleegd worden om het geschil op te lossen. De syndicus kan contact opnemen met de mede-eigenaar die het probleem veroorzaakt heeft en druk op hem uitoefenen om het Huishoudelijk Reglement of het Reglement van Mede-Eigendom na te leven. Hij kan, onder andere, sancties opleggen.
Indien de syndicus er niet in slaagt het geschil op te lossen, wordt het ter bemiddeling voorgelegd aan de Raad van Mede-Eigendom en, indien dit niet volstaat, aan de Algemene Vergadering.
Wat kan de syndicus doen in geval van een geschil tussen de mede-eigendom en een externe persoon of onderneming?
Indien het geschil betrekking heeft op de mede-eigendom en een persoon van buiten de mede-eigendom (naburig gebouw, aannemer, werknemer...), dan is het de Vereniging van Mede-Eigenaars die een verzoek tot gerechtelijke vervolging indient voor de gehele mede-eigendom. De syndicus zal dan de Vereniging van Mede-Eigenaars vertegenwoordigen.
De syndicus kan niet alles oplossen
In geval van een geschil tussen twee mede-eigenaars wordt, indien na voorlegging aan de Algemene Vergadering geen overeenstemming is bereikt, een proces-verbaal opgemaakt. Het geschil wordt vervolgens voorgelegd aan de bevoegde rechter. Afhankelijk van het geschil kunnen civiele of strafrechtelijke stappen ondernomen worden.
De syndicus kan een mede-eigenaar in dit proces helpen door hem steun te verlenen, maar hij kan de plaats van de rechter niet innemen.
