La vie en copropriété a beaucoup d’avantages, notamment la mise en commun d’espaces et de services, mais elle peut parfois être conflictuelle et des litiges apparaissent parfois entre différents propriétaires. Quel rôle peut avoir le syndic pour prévenir ces conflits et pour les gérer quand il n’a pas été possible de les éviter ?
Le rôle du syndic en amont
Dans une copropriété, le principe de base est que « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». Les litiges qui reviennent le plus souvent sont à propos du bruit fait par certains, du respect de parties communes et de travaux effectués. Or, il existe au sein de toute copropriété un acte de base, un règlement de copropriété et un règlement d’ordre intérieur qui doivent définir les règles de la vie en commun dans la copropriété. Les deux premiers forment les statuts de la copropriété, ce sont des actes notariés qui sont retranscrits au bureau Sécurité juridique.
Le règlement intérieur, lui, fixe les règles à observer au sein de la copropriété que ce soit dans les parties communes ou privées (où mettre les ordures, à quelle heure fermer la porte d’entrée, la possibilité ou non d’étendre du linge aux balcons…). Ce règlement peut être établi par l’assemblée générale et mis à jour par le syndic. Il peut être modifié sans intervention du notaire. Le syndic peut donc l’utiliser pour mettre par écrit des règles quand la situation le réclame, et faire approuver ces nouvelles règles en AG. Si par exemple des copropriétaires se plaignent régulièrement de bruits de travaux incessants dans plusieurs appartements, il est possible d’inscrire dans le règlement intérieur que les travaux sont interdits entre telle et telle heure.
Le syndic peut aussi veiller à ce que la copropriété souscrive à une police d’assurance multirisque habitation. Cette police pourra être très utile en cas de sinistre au sein de la copropriété car les responsabilités sont parfois difficiles à établir et les litiges peuvent être nombreux. Être bien couvert est donc une bonne façon d’éliminer par avance un certain nombre de litiges. En cas de sinistre, le syndic est l’intermédiaire entre les copropriétaires victimes et l’assureur et c’est lui qui déclenche la procédure de déclaration du sinistre le plus souvent.
Que peut faire le syndic en cas de litige entre 2 copropriétaires ?
Le syndic peut avoir tout d’abord un rôle de médiateur. Le règlement intérieur précise d’ailleurs comment doivent être réglés les différends qui peuvent voir le jour entre les copropriétaires. Si le litige concerne les parties communes, le syndic est le premier échelon et devra être consulté pour régler le litige. Le syndic peut se mettre en relation avec le copropriétaire posant problème et faire pression sur lui pour qu’il respecte le règlement d’ordre intérieur ou le règlement de copropriété. Il peut notamment prononcer des sanctions.
Si le syndic n’arrive pas à régler le litige, celui-ci est porté devant le conseil de copropriété et si ça ne suffit pas, devant l’assemblée générale en degré de conciliation.
Que peut faire le syndic en cas de litige entre la copropriété et une personne ou une société extérieure ?
Si le litige concerne la copropriété dans son ensemble et une personne extérieure à la copropriété (immeuble voisin, entrepreneur, salarié…), c’est l’association des copropriétaires qui introduira une demande de procédure judiciaire pour l’ensemble de la copropriété. Le syndic représentera alors l’association des copropriétaires.
Le syndic ne peut pas tout résoudre
Lors d’un litige entre deux copropriétaires, si aucun accord n’est intervenu après avoir été porté devant l’assemblée générale, un procès-verbal est dressé. Le litige est alors porté devant le juge compétent. Selon les litiges, l’action judiciaire peut être civile ou pénale.
Le syndic peut aider un copropriétaire dans cette démarche en lui apportant son soutien, mais il ne peut se substituer à la justice.
