Les décisions prises par une assemblée générale de copropriété doivent être respectées par tous les membres de la copropriété, qu’ils aient voté pour ou contre. Cependant, il est parfois possible de contester ces décisions.
Qui peut intenter une action en justice ?
- Les copropriétaires
D’après l’article 577-9 §2, « Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. »
Le copropriétaire doit clairement préciser la décision qu’il conteste, préciser le préjudice subit et apporter la preuve du caractère irrégulier, frauduleux ou abusif de la décision.
Le copropriétaire a quatre mois à compter de la date de la tenue de l’AG pour intenter cette action. Pour pouvoir contester une décision, il faut avoir voté contre, s’être abstenu ou avoir été absent lors de l’AG. Si une décision a été votée à l’unanimité et que tous les copropriétaires étaient présents, il n’y a pas de contestation possible.
- Les locataires
D’après l’article 577-10 §4 al. 4, « Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre. »
L’action doit être intentée dans les trois mois suivant la communication de la décision. Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
Les motifs d’annulation
- Décisions irrégulières
Ce sont des décisions non conformes à la loi, lorsque les règles d’organisation et de fonctionnement de l’AG n’ont pas été respectées (quorum non atteint, majorité exigée par la décision non atteinte, décision ne respectant pas les statuts…).
- Décisions frauduleuses
Ce sont des décisions qui reposent sur une fraude (qui se basent sur de faux documents par exemple).
- Décisions abusives
Ce sont des décisions qui causent des préjudices trop importants comparés aux avantages qu’elles procurent, ne respectant pas les droits d’un ou de plusieurs copropriétaires (par exemple refuser l’autorisation de travaux procurant un avantage à un copropriétaire mais ne causant aucun tort à la copropriété).
L’abus de majorité
Lorsqu’une majorité de copropriétaires empêche l’AG de prendre une décision de façon abusive, le copropriétaire lésé peut demander au juge de se substituer à l’assemblée générale et de prendre à sa place la décision (art. 577-9 §7).
L’action en autorisation d’effectuer des travaux aux communs
Lorsque des travaux concernant les parties communes ont été rejetés par une assemblée générale sans raison valable et que ces travaux semblent indispensables, un copropriétaire peut demander à un juge de paix l’autorisation de faire réaliser ces travaux. Il devra en général avancer les frais.
Les frais de procédure
Si une procédure judiciaire engagée par un copropriétaire contre une association de copropriétaires est déclarée fondée par le juge, les honoraires et dépens sont à la charge des autres copropriétaires.