Les copropriétés se retrouvent souvent sous endettement. Et lorsqu'un copropriétaire envisage de vendre son lot, un problème majeur se pose : entre l'acheteur entrant et lui, à qui incombe la responsabilité de payer ces dettes ? Logiquement, ces dernières devraient être intégralement remboursées par le copropriétaire sortant avant l'acte de vente. Mais en réalité, la situation peut se révéler plus compliquée. Explications.
Qu'est-ce que des dettes de copropriété ?
Les dettes de copropriété sont les charges que la copropriété doit payer à ses créanciers. Leur règlement incombe généralement aux copropriétaires, en fonction de leur quote-part dans les parties communes. Cela peut correspondre aux frais liés :
- au remplacement d'un ascenseur,
- à la réfection de la toiture,
- etc.
Notez qu'en cas de vente, toutes les informations relatives aux charges et dettes de la copropriété doivent être transmises au futur acquéreur (par souci de transparence), et ce, avant la signature de la convention ou l'offre d'achat. Ainsi, le notaire est tenu de s'informer auprès du syndic de l'état des charges et des dettes du lot dont il s'apprête à passer les actes.
Bon à savoir
À défaut de réponse du syndic dans les 30 jours suivant la demande d'informations, le notaire en avise les parties.
Les dettes de copropriété : sous la charge du vendeur ?
En principe, tous les arriérés qui sont exigibles avant la conclusion du compromis de vente sont à la charge du vendeur. En effet, la vente d'un appartement ne lui permet pas pour autant de s'en libérer. Il est donc important, avant la cession de la propriété, de les collecter. Pour ce faire, le notaire qui se charge de la vente est tenu de déduire automatiquement le montant de ses arriérés du prix de vente.
Mais il peut arriver que le cédant ou propriétaire sortant conteste le montant de ces dettes. Dans ce cas, le notaire devra en aviser le syndic dans les trois jours ouvrables qui suivent l'acte authentique. Ce dernier dispose de 20 jours pour pratiquer, à compter de la passation de l'acte authentique, une saisie en vue de récupérer sa créance.
Bon à savoir
Lorsque le notaire retient le montant des dettes sur le prix de vente, il doit payer en priorité les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui ont notifié une saisie arrêt ou une cession créance.
Quelles dettes sont à la charge du nouveau propriétaire ?
De façon générale, les dettes qui incombent au propriétaire entrant sont celles dont le paiement est exigible postérieurement à la date du transfert de la copropriété. Sont donc notamment concernés, conformément à la loi :
- "le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
- un état des appels de fonds, approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date;
- un état des frais liés à l’acquisition des parties communes, décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de propriété mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ;
- un état des dettes certaines dues par l’association des copropriétaires à la suite de litiges nés avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date"
Évidemment, le propriétaire devrait avoir été informé du montant de ces dettes avant le compromis de vente.
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