Les copropriétaires d'un immeuble à appartements sont légalement tenus de participer aux charges communes de la copropriété. Pourtant, il peut arriver que certains copropriétaires manquent à cette obligation, ce qui peut mettre en péril le bon fonctionnement de ce dernier. Alors, quelles sont les procédures à suivre dans cette situation ? Nous vous expliquons tout dans cet article.
Non-paiement des charges de copropriété : prévenir pour mieux agir !
Mieux vaut prévenir que guérir ! Afin d'éviter toute conséquence dommageable, il est avant tout essentiel de mettre en place des mesures préventives.
Ces dernières sont essentiellement destinées à éviter tout manquement de la part des copropriétaires. Elles consistent notamment à insérer, dans le règlement de copropriété, des sanctions et pénalités en cas de défaut de paiement des charges. Il peut ainsi s'agir de :
- indemnités,
- intérêts de retard,
- ou de frais administratifs.
Le règlement de copropriété peut également prévoir une clause selon laquelle si le bien appartenant au copropriétaire défaillant est mis en location, le syndic est autorisé à percevoir lui-même le loyer. Mais dans tous les cas, notez que si ce copropriétaire a d'autres dettes, le montant du loyer sera réparti équitablement entre tous ses créanciers.
À noter
Les frais et sanctions financières en cas de non-paiement des charges par un copropriétaire doivent être fixés "raisonnablement". Dans le cas contraire, ils pourraient être réduits par le tribunal. Typiquement, ces pénalités financières varient entre 10 et 15% des montants impayés.
Rappels de paiement et mise en demeure : la procédure de recouvrement
Outre la mise en place d'un système de sanction financière précis, la procédure de recouvrement dans ce type de situation consiste principalement à adresser, à l'intention du copropriétaire défaillant :
- des rappels de paiement,
- et une mise en demeure.
Un premier rappel peut notamment être envoyé 30 jours après la date limite de paiement des charges. En fonction des clauses contenues dans le règlement de copropriété, des intérêts pourront être exigés au-delà de ce délai. Un deuxième rappel peut également être prévu, avant la mise en demeure par le syndic.
Bon à savoir
La mise en demeure est envoyée par le syndic via lettre recommandée avec accusé de réception. Elle indique notamment le montant exact des sommes dues (intérêts compris, le cas échéant), ainsi que le délai et les modalités de règlement.
La procédure judiciaire : dernière étape en cas de non-paiement des charges de copropriété
Lorsque les rappels de paiement et la mise en demeure restent sans effet, l'association des copropriétaires peut agir en justice pour récupérer les charges impayées. Cette action doit être introduite devant le juge de paix.
Puisque le syndic est l'organe habilité à représenter légalement l'ACP en justice, il lui revient d'intenter cette action en justice au nom et pour le compte de la copropriété.
Il est à noter qu'avant d'engager cette procédure, il est indispensable que les comptes aient été préalablement approuvés par l'Assemblée Générale, par décision à la majorité.
En conclusion
Le paiement des charges de copropriété est une obligation pour tous les copropriétaires. En cas de non-paiement, le syndic est habilité à engager une procédure de recouvrement des sommes dues. Cette procédure peut aller jusqu'à la saisine du juge de paix pour obtenir le paiement des charges impayées.
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