Une copropriété est composée de parties privées (les différents appartements par exemple) et de parties communes appartenant en indivision à tous les copropriétaires (hall d’entrée, cage d’escalier, cave, jardin…). Il peut arriver qu’un des copropriétaires souhaite acquérir une partie commune. Il s’agit souvent d’un projet d’extension de son appartement incluant un bout de couloir, un palier, des combles…. Quelle procédure suivre dans ce cas ?
Qui gère les parties communes ?
C’est l’ACP, l’association des copropriétaires, qui gère les parties communes de l’immeuble. Depuis 1994, elle jouit de la personnalité juridique.
Les parties communes sont décrites dans les statuts de la copropriété, dans l’acte de base, qui indique également la quote-part dans les parties communes pour chaque partie privative.
Préparation de l’achat
Avant de demander à ce que l’achat d’une partie commune apparaisse à l’ordre du jour de l’assemblée générale, il vaut mieux tâter le terrain, en parler aux autres copropriétaires, voir ce qui peut les gêner. Il faut également évaluer la valeur de la partie commune que vous voulez acquérir, vous pouvez pour cela faire appel à des professionnels. Il faut aussi déterminer précisément la portion des parties communes que la partie que vous voulez acquérir représente, pour recalculer les quantièmes de chaque copropriétaire. Enfin, si des travaux sont envisagés et touchent les parties communes, des autorisations peuvent devoir être demandées. Prenez le temps de préparer un dossier solide pour avoir le maximum de chances d’avoir un vote en votre faveur.
Accord de l’assemblée générale
L’achat est discuté et voté en assemblée générale. Pour pouvoir acheter une partie commune, il faut une majorité de quatre cinquièmes des voix présentes. Le syndic peut alors représenter l’ACP et signer un compromis de vente. Des conditions suspensives peuvent y apparaitre.
Si un compromis est signé, le syndic fait une copie de celui-ci et du procès-verbal de l’assemblée générale pendant laquelle l’accord de vente a été obtenu et transmet le tout à un notaire.
Il faut mandater une personne (le syndic) pour signer l’acte de vente
Intervention du notaire
Un notaire rédige l’acte authentique. Si lors de l’assemblée générale tous les copropriétaires étaient présents ou représentés et étaient d’accord pour la vente, celle-ci est définitive. Si ça n’est pas le cas, la décision peut être contestée pendant quatre mois. Il est donc préférable d’attendre ce délai avant de passer à la signature définitive de l’acte.
Distribution du montant de la vente
Il existe plusieurs possibilités. C’est l’assemblée générale qui prend cette décision, à la majorité simple. Le prix peut alimenter le fonds de réserve de l’ACP, pour payer par exemple de futurs travaux. Il peut aussi être distribué aux copropriétaires, au prorata de leurs quantièmes. Dans ce dernier cas, l’acheteur reçoit alors lui aussi une partie du montant de la vente.
Modification des quotes-parts
La vente d’une partie commune entraîne une modification des quotes-parts de la copropriété, la part de l’acheteur augmentant et celle des autres copropriétaires diminuants. Cette modification doit être votée en assemblée générale, à l'unamité.
