Le titre de l’article peut sembler excessif : un immeuble n’est pas un État et l’Assemblée Générale n’en est pas son Gouvernement. Mais c’est pourtant là que se décident les mesures de préservation et de gestion de l’immeuble, autrement dit du patrimoine immobilier de chaque copropriétaire.
L’Assemblée Générale, un événement important pour votre copropriété
L’organisation d’une Assemblée Générale est régie par la Loi de 2010. Les règles en sont relativement simples, mais strictes. Et il appartient à l’AG de les appliquer strictement sous peine de s’exposer à l’invalidité des décisions et des votes.
On distingue deux types d’Assemblée Générale : ordinaire et extraordinaire.
La première se tient chaque année à la période fixée dans l’acte de base de la copropriété et reprise dans le Règlement d’Ordre Intérieur. En dehors de cette période, les copropriétaires peuvent demander au syndic d’organiser la tenue d’une Assemblée Générale Extraordinaire pour statuer sur un point exigeant une décision rapide.
La demande doit être envoyée par courrier recommandé au syndic qui dispose alors de 30 jours pour répondre. En l’absence de réponse dans ce délai, le copropriétaire a le droit de convoquer lui-même l’Assemblée Générale.
C’est le syndic qui envoie la convocation par recommandé, exception faite des copropriétaires qui ont demandé de la recevoir, explicitement et par écrit, par un autre canal. La Loi 2010 stipule que, pour être valide, la convocation doit reprendre le jour, l’heure, l’ordre du jour et l’adresse à laquelle se tiendra l’assemblée générale de copropriété. L’ordre du jour est établi par le syndic sur base des demandes faites par les copropriétaires. Il doit être exhaustif : l’AG ne pourra pas statuer sur un point qui ne serait pas à l’ordre du jour. Les copropriétaires doivent envoyer leurs demandes avant l’envoi des convocations officielles. Autre critère légal : il faut un délai de 15 jours entre l’envoi des convocations et la tenue de l’assemblée générale.
Votes et mandats
Les copropriétaires peuvent mandater un représentant ; muni de sa procuration écrite et nominative, le mandataire pourra participer au vote au nom du copropriétaire.
Attention : le syndic ne peut pas être porteur d’une procuration ! Il ne peut également pas participer au vote, sauf s’il est lui-même copropriétaire. Avec une réserve, cependant : le syndic ne pourra pas voter sur les points concernant sa mission. La loi stipule également que le nombre de procurations est de maximum trois par personne SAUF si le total des voix détenues par une personne n’excède pas 10 % du total des voix de l’ensemble de la copropriété.
Qu’en est-il des couples propriétaires d’un appartement (indivision) ou d’un usufruitier et du nu-propriétaire d’un lot ? Qui peut participer aux assemblées générales de copropriété ? La loi a tranché et indique que le droit de participation est suspendu tant que la partie concernée n’ont pas désigné leur mandataire.
Le compte est bon ?
Pour que les délibérations soient valables, deux règles :
- Soit, la moitié des copropriétaires est présente ou représentée au début de l’AG et dispose au moins de la moitié des quotes-parts des parties communes de la copropriété.
- Soit, les copropriétaires présents ont plus de 75 % quotes-parts des parties communes de la copropriété.
En cas de quorum insuffisant, une nouvelle convocation est envoyée dans un délai minimum de 15 jours. La nouvelle Assemblée Générale pourra alors délibérer, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés (d’où son nom d’Assemblée Générale de Carence).
Une mécanique bien huilée…
Ordinaire ou Extraordinaire, l’assemblée générale se déroule de la même façon : liste des présences, élection du bureau, de son président, du secrétaire et des deux scrutateurs, vérification par l’Assemblée de sa validité, lecture de l’ordre du jour, votes, procès-verbal par le syndic.
… pour une gestion plus efficace.
L’article 577 de la loi de 2018 a été modifié et est applicable depuis le 1er janvier 2019.
Changements importants :
Le but du législateur est double : assurer plus de transparence entre les différents intervenants (le syndic et l’assemblée des copropriétaires) ; éviter l’immobilisme fréquent en favorisant des prises de décision plus rapides. En pratique, l’article 577 vise à trancher plus vite certaines controverses, à moderniser l’organisation de la gestion des copropriétés et à répartir plus clairement les attributions de chaque organe (AG, Conseil de gérance, syndic).
* L’AG peut inviter un expert (avocat, un architecte ou un conseiller technique) auquel elle a fait appel pour exposer la situation.