14 jan. 2020
Advies Info

Wat is een vrijwillige syndicus?

De vrijwillige syndicus is in de eerste plaats een niet-professionele syndicus in de sector. Daarom kan elke mede-eigenaar of zijn/haar echtgenoot/echtgenote worden benoemd.

Wouter was korte tijd mede-eigenaar toen hij zijn diensten als vrijwillig syndicus aanbood. Het was voor hem een manier om zich ten dienste te stellen van de gemeenschap die bestaat uit de zes andere eigenaars van het gebouw. Het was bijna vanzelfsprekend om om de eigendom op die manier gemeenschappelijk te beheren en tegelijkertijd de kosten van een professionele dienst te besparen. Wouter neemt zijn taak ter harte; hij is betrouwbaar en eerlijk. Dat is voor hem een erezaak. Hij heeft ook de sympathie en de diplomatie om eventuele geschillen, die de relaties tussen mede-eigenaars kunnen verpesten, meteen in de kiem te smoren.

Als syndicus, ook al is hij vrijwilliger, moest Wouter eerst benoemd worden door de andere mede-eigenaars op een Algemene Vergadering of op de Constituerende Algemene Vergadering (in geval van een nieuwe mede-eigendom). Het ontbrak Wouter niet aan argumenten om zijn gelijken te overtuigen van het belang van de vrijwillige syndicus. Om maar te beginnen met een kostenvermindering van 20% die soms zelfs tot 30% kan oplopen.

Naast dit financiële voordeel is een nauw betrokken syndicus ter plaatse zeker een extra troef. Wouter laat de zaken nooit op hun beloop: bij de minste waterlek neemt hij de nodige maatregelen; de neonlichten in de garage zijn aan vervanging toe? Wouter is er om het probleem op te lossen en reageert al even snel op alle kleine incidenten van het dagelijks leven. Maar Wouter is ook heel reactief als het om de uitvoering van grotere projecten gaat. Hij heeft de installatie van de nieuwe lift van kortbij opgevolgd, alsook de reparatie van de dakranden en de aanleg van de gemeenschappelijke tuin. Wouter is de ideale man voor de mede-eigendom: betrokken, vriendelijk, snel, efficiënt en... vrijwillig.

Maar de laatste jaren wordt Wouter geconfronteerd met de steeds toenemende complexiteit van zijn functie. De wettelijke voorschriften zijn verveelvoudigd en de syndicus heeft ook een eigen verantwoordelijkheid. Syndicus zijn is zeer tijdrovend geworden en het risico dat bij het geringste probleem of falen zijn eigen verantwoordelijkheid op het spel komt te staan, weegt zwaar door.

Kortom, tegenover deze professionalisering van wat nu een echt beroep is geworden stelt Wouter zich de vraag: is vrijwillige syndicus nog wel de juiste keuze?

Nu zijn ambtstermijn van drie jaar ten einde loopt, aarzelt Wouter om deze te verlengen.

De reden hiervoor is dat het, zoals de titel aangeeft, om een vrijwillige functie gaat. Ook al ontvangt Wouter een kleine forfaitaire toelage, zo voorzien in de jaarlijkse begroting voor zijn beheer, is deze onbeduidend in vergelijking met de tijd die hij eraan besteedt. En dit, merkt Wouter op, wordt alleen maar erger.

Wouter heeft zich verdiept in de juridische teksten met betrekking tot de wetgeving inzake mede-eigendom, de collectieve arbeidsovereenkomsten voor conciërges en andere medewerkers van het gebouw (Wouter heeft er twee in dienst!), de wettelijke voorwaarden voor de terugvordering van de lasten, het bijhouden van het onderhoudsboek, de veiligheidsvoorschriften, enzovoort. Maar Wouter is geen jurist. Deze onderwerpen beheersen en toepassen is moeilijk en tijdrovend. Wouter is gedwongen een deel van zijn avonden en weekends op te offeren aan de organisatie en administratie, die ook complexer geworden zijn. Het is dan ook begrijpelijk dat Wouter aarzelt om een nieuw mandaat op zich te nemen... Het zou ongetwijfeld verstandig zijn om zijn taken toe te vertrouwen aan een professionele syndicus die gespecialiseerd is in en ervaring heeft met kleine mede-eigendommen. Het is zeker de moeite waard om dit met een gerenommeerd agentschap te bespreken.

Heb je, net als Wouter, vragen over de functie van de vrijwillige syndicus?

Contacteer ons gerust, met plezier beantwoorden wij uw vragen!
En als u in 2022 voor een vrijwillig huurbeheer kiest moet u weten dat u ook een beroep kunt doen op Syndic4You om u in deze functie bij te staan, via het door Easy Syndic ontworpen hulpplatform.

Verantwoordelijkheid, zei u?

De syndicus is belast met het verrichten van alle handelingen tot bewaring en daden van voorlopige beheer. Bij de uitoefening van deze bevoegdheden kan echter aansprakelijk worden gesteld, hetzij omdat hij deze bevoegdheden gebruikt terwijl hij dat niet zou mogen doen, hetzij omgekeerd. Als contractueel aansprakelijke mandataris is de syndicus aansprakelijk in geval van schuld, wanbeheer of, algemener, indien hij zich niet heeft gedragen als een normaal voorzichtige en zorgvuldig handelende syndicus.

Voorbeeld van aansprakelijkheid: aangezien de Vereniging van Mede-Eigenaars verantwoordelijk is voor de oplevering van de gemeenschappelijke delen, zal zij de syndicus, tijdens een algemene vergadering, mandateren om voor de oplevering te zorgen. Dit soort opdrachten is echter betrekkelijk technisch en vereist vaardigheden die de syndicus misschien niet bezit. Bij nalatigheid zal hij automatisch aansprakelijk worden gesteld.

Andere voorbeelden: de syndicus wordt verantwoordelijk gesteld als hij de Algemene Vergadering niet bijeenroept wanneer dat nodig is, dringende werkzaamheden niet laat uitvoeren, schulden van de mede-eigenaars niet int, enz.