La gestion des impayés de charges de copropriété : conseils et recours possibles

L’inflation actuelle pèse sur la trésorerie et la gestion de
nombreuses copropriétés, en particulier les plus petites. Les
syndics sont donc confrontés à une augmentation des impayés de
charges. Face à cette situation, des mesures telles que l’assurance
« impayés » et les plans de paiement peuvent contribuer à
limiter les dégâts.

Les plans de paiement

En cas de difficulté, un copropriétaire peut demander au syndic un
plan d’apurement pour échelonner le paiement des charges. Le syndic
est légalement tenu de proposer un tel plan à la demande du
copropriétaire. Le syndic doit alors examiner les finances de la
copropriété et consulter le commissaire aux comptes pour s’assurer
de la viabilité du plan, car il devra puiser dans le fonds de
roulement pour équilibrer les dépenses.

Le syndic propose ensuite un plan d’apurement qui peut être accepté
ou refusé par le copropriétaire demandeur. Chez Easy Syndic, nous
avons toujours accepté les demandes de plans de paiement de la part
des copropriétaires.

Appel de fonds exceptionnel

Dans des situations exceptionnelles, notamment quand le fonds de
roulement de la copropriété ne permet pas au syndic de lisser les
dépenses, celui-ci peut procéder à des appels de fonds
extraordinaires. L’augmentation des prix de l’énergie est souvent à
l’origine de ces appels de fonds. Ces augmentations de prix n’étaient
généralement pas prévues dans le budget de l’année précédente.

Cette alternative implique que d’autres copropriétaires sont
sollicités pour avancer des fonds afin de combler les lacunes dans
la trésorerie de la copropriété. Quand la copropriété aura
recouvré les sommes dues, les propriétaires qui ont avancé des
fonds exceptionnels pourront être remboursés.

Procédure de rappel et de
recouvrement

La procédure en cas d’impayé, qu’il soit partiel ou total, suit un
protocole assez classique : le syndic envoie dans un premier temps un
rappel de paiement, et si le copropriétaire concerné néglige
toujours de payer, un deuxième rappel est envoyé. Si le paiement
reste impayé, une mise en demeure est envoyée, qui déclenche alors
une procédure de recouvrement. Cette procédure peut consister soit
en un règlement à l’amiable, soit en une comparution devant le juge
de paix. Le juge de paix est habilité à établir un plan de
paiement si celui-ci n’a pas déjà été mis en place. Dans les cas
les plus graves, le juge peut même recourir à la saisie des biens
mobiliers ou ordonner la vente de l’appartement.

L’assurance contre le
défaut de paiement

La souscription d’une assurance « impayés » est un moyen efficace
de protéger la stabilité financière de la copropriété. Cette
assurance intervient après les relances et les mises en demeure du
syndic. En Belgique, Atradius est le seul fournisseur de cette
assurance sur le marché, offrant une couverture annuelle des
dépenses de la copropriété. Elle permet de se prémunir contre les
charges approuvées en assemblée générale qui restent impayées
par un ou plusieurs copropriétaires. Le syndic est responsable de la
demande de couverture. En cas de non-paiement, qu’il s’agisse d’une
défaillance totale ou partielle, de trois charges mensuelles
consécutives ou non, le copropriétaire doit déclarer le sinistre.

Conclusion

La gestion des charges de copropriété impayées peut être un défi
pour les syndics, mais des solutions existent pour limiter les
conséquences financières pour les copropriétaires. Chez Easy
Syndic, nous nous efforçons d’accompagner nos copropriétaires dans
ces situations difficiles et de trouver les meilleures solutions pour
assurer la bonne gestion de leur copropriété. Contactez-nous pour
en savoir plus !