L'inflation actuelle pèse sur la trésorerie et la gestion de nombreuses copropriétés, en particulier les plus petites. Les syndics sont donc confrontés à une augmentation des impayés de charges. Face à cette situation, des mesures telles que l'assurance "impayés" et les plans de paiement peuvent contribuer à limiter les dégâts.
Les plans de paiement
En cas de difficulté, un copropriétaire peut demander au syndic un plan d'apurement pour échelonner le paiement des charges. Le syndic est légalement tenu de proposer un tel plan à la demande du copropriétaire. Le syndic doit alors examiner les finances de la copropriété et consulter le commissaire aux comptes pour s'assurer de la viabilité du plan, car il devra puiser dans le fonds de roulement pour équilibrer les dépenses.
Le syndic propose ensuite un plan d'apurement qui peut être accepté ou refusé par le copropriétaire demandeur. Chez Easy Syndic, nous avons toujours accepté les demandes de plans de paiement de la part des copropriétaires.
Appel de fonds exceptionnel
Dans des situations exceptionnelles, notamment quand le fonds de roulement de la copropriété ne permet pas au syndic de lisser les dépenses, celui-ci peut procéder à des appels de fonds extraordinaires. L'augmentation des prix de l'énergie est souvent à l'origine de ces appels de fonds. Ces augmentations de prix n'étaient généralement pas prévues dans le budget de l'année précédente.
Cette alternative implique que d’autres copropriétaires sont sollicités pour avancer des fonds afin de combler les lacunes dans la trésorerie de la copropriété. Quand la copropriété aura recouvré les sommes dues, les propriétaires qui ont avancé des fonds exceptionnels pourront être remboursés.
Procédure de rappel et de recouvrement
La procédure en cas d'impayé, qu'il soit partiel ou total, suit un protocole assez classique : le syndic envoie dans un premier temps un rappel de paiement, et si le copropriétaire concerné néglige toujours de payer, un deuxième rappel est envoyé. Si le paiement reste impayé, une mise en demeure est envoyée, qui déclenche alors une procédure de recouvrement. Cette procédure peut consister soit en un règlement à l'amiable, soit en une comparution devant le juge de paix. Le juge de paix est habilité à établir un plan de paiement si celui-ci n'a pas déjà été mis en place. Dans les cas les plus graves, le juge peut même recourir à la saisie des biens mobiliers ou ordonner la vente de l'appartement.
L'assurance contre le défaut de paiement
La souscription d'une assurance « impayés » est un moyen efficace de protéger la stabilité financière de la copropriété. Cette assurance intervient après les relances et les mises en demeure du syndic. En Belgique, Atradius est le seul fournisseur de cette assurance sur le marché, offrant une couverture annuelle des dépenses de la copropriété. Elle permet de se prémunir contre les charges approuvées en assemblée générale qui restent impayées par un ou plusieurs copropriétaires. Le syndic est responsable de la demande de couverture. En cas de non-paiement, qu'il s'agisse d'une défaillance totale ou partielle, de trois charges mensuelles consécutives ou non, le copropriétaire doit déclarer le sinistre.
Conclusion
La gestion des charges de copropriété impayées peut être un défi pour les syndics, mais des solutions existent pour limiter les conséquences financières pour les copropriétaires. Chez Easy Syndic, nous nous efforçons d'accompagner nos copropriétaires dans ces situations difficiles et de trouver les meilleures solutions pour assurer la bonne gestion de leur copropriété. Contactez-nous pour en savoir plus !
