Heeft u net een appartement gekocht en bent u voor het eerst mede-eigenaar? Wel, weet dat 3 tot 4 miljoen Belgen zich in uw situatie bevinden! Hoewel de wereld van de mede-eigendom op het eerste gezicht complex lijkt zijn de regels in feite vrij eenvoudig. Voorts is ook de wet inzake mede-eigendom op 1 september 2010 gewijzigd om het beheer te vergemakkelijken en meer transparantie te waarborgen.
De laatste wijziging werd doorgevoerd op 18-06-2018 met inwerkingtreding op 01-01-19.
Wat is een mede-eigendom?
Er is sprake van een mede-eigendom indien deze ten minste twee verschillende kavels omvat die aan twee eigenaars toebehoren en indien de basisakte en het reglement van mede-eigendom bij het hypotheekkantoor zijn gedeponeerd. De oprichting van een mede-eigendom gaat samen met de oprichting van de Vereniging van Mede-Eigenaars, een vereniging met rechtspersoonlijkheid. Sinds 2010 is het ook mogelijk voor grote gebouwen of groepen gebouwen om deelverenigingen op te richten die onafhankelijk opereren. De mede-eigendom zal dan een ondernemingsnummer hebben.
Wat is het verschil tussen privé- en gemeenschappelijke ruimtes?
- De privégedeelten omvatten de appartementen, kelders, zolders, garages, soms de tuinen, in exclusief gebruik door een van de mede-eigenaars.
- De gemeenschappelijke ruimtes worden gebruikt door meerdere of door alle mede-eigenaars: de hal van het gebouw, gemeenschappelijke tuin, trappen, overloop, gangen, wasruimte, technische lokalen, enz.
Het onderscheid tussen privé- en gemeenschappelijke gedeelten verschijnt in de statuten van de mede-eigendom.
Wat zijn de organen van een mede-eigendom?
- De Algemene Vergadering van mede-eigenaars
De Algemene Vergadering verenigt alle eigenaars en heeft tot doel gezamenlijk beslissingen te nemen over het beheer van de mede-eigendom: welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, welk bedrijf er moet gekozen worden voor de schoonmaak of het onderhoud van de tuin, enz. De Algemene Vergadering moet ten minste eenmaal per jaar bijeenkomen.
- De Raad van Mede-Eigendom (vroeger de beheerraad genoemd)
Deze is verplicht voor elke mede-eigendom van ten minste 20 hoofdkavels en facultatief voor kleinere mede-eigendommen. De Raad van Mede-Eigendom bestaat uit enkele eigenaars en is verantwoordelijk om het werk dat door de syndicus werd uitgevoerd te controleren.
- De syndicus
De syndicus is verantwoordelijk om de beslissingen van de Algemene Vergadering uit te voeren alsook voor het dagelijks beheer van de mede-eigendom.
Wat zijn de statuten van een mede-eigendom?
- De basisakte
De basisakte beschrijft het vastgoed alsook de opdeling van de gemeenschappelijke gedeelten en de privé gedeelten. Deze akte bevat ook het aandeel van de gemeenschappelijke delen van elk privé-gedeelte, dat als basis zal dienen voor de berekening van de gemeenschappelijke lasten. Het aandeel wordt uitgedrukt in duizendsten.
Deze omvat de rechten en plichten van elke mede-eigenaar, de methode van opdeling van de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en de regels voor het bijeenroepen en de functionering van de Algemene Vergadering.
De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen de statuten van de mede-eigendom en moeten het voorwerp uitmaken van een authentieke notariële akte.
Er kan ook een intern reglement zijn om de praktische regels van het samenleven vast te leggen (mag een fiets in de hal blijven staan, hoe laat moeten de toegangsdeuren gesloten zijn, enz.) Deze regels behoeven niet in een authentieke akte te worden opgenomen en maken geen deel uit van de statuten.